การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยการปล่อยเช่านั้นเป็นการสร้างรายได้แก่เจ้าของอย่างต่อเนื่อง และเป็นวิธีการที่น่าสนใจเพราะในช่วงเวลาที่ถือกรรมสิทธิ์นอกจากเจ้าของจะได้ค่าเช่าแล้ว เมื่อถึงเวลาที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปก็ยังมีโอกาสค่อนข้างมากที่จะได้รับส่วนต่างกำไรในตอนจบ หากคุณคือคนหนึ่งที่สนใจการลงทุนด้วยการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม สำนักงานหรือจะเป็นอาคารพาณิชย์ คงอยากจะทราบว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าไรจากการลงทุน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ DDproperty อยากชวนคุณมาเรียนรู้การคำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่าหรือ Rental Yield กันครับ
การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้นสามารถทำได้ 3 วิธี ซึ่งแต่ละวิธีการนั้นจะมีความแตกต่างกันไปตามองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณหาผลตอบแทนการปล่อยเช่า ทั้งนี้ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้วิธีการซึ่งเหมาะสมที่สุดกับตนเองได้ครับ
วิธีที่ 1 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น
วิธีนี้เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นที่เรียกว่า Gross Rental Yield ซึ่งเป็นวิธีที่สามารถคำนวณได้ง่าย เนื่องจากสูตรนี้เป็นการคำนวณโดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาร่วมคำนวณด้วย แต่จะใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเท่านั้น โดยคำนวณได้ดังสูตรด้านล่างนี้
Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
ยกตัวอย่าง การปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวที่ซื้อมาในราคา 2,200,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 23,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 23,000 x 12 = 276,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (276,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 12.55% ต่อปี
ซึ่งการใช้วิธีการคำนวณนี้จะมีความผิดพลาดเกิดขึ้นได้ในลักษณะอัตราผลตอบแทนสูงเกินจริง เนื่องจากการคาดการณ์ไว้ว่าตลอดระยะเวลา 12 เดือนนั้นบ้านของเราจะมีผู้เช่าตลอดและเก็บค่าเช่าได้ตลอด ซึ่งในความเป็นจริงแล้วผู้เช่าอาจอยู่ไม่ครบทั้ง 12 เดือนตามสัญญาเช่า ทำให้บ้านไม่มีผู้เช่าและไม่มีรายได้ 2-3 เดือน ดังนั้นการลดจำนวนเดือนที่มีผู้เช่าลงในการประมาณการค่าเช่าที่จะได้รับทั้งปีให้เหลือเพียง 9-11 เดือนจะทำให้ได้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสอดคล้องใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากยิ่งขึ้น โดยเมื่อประมาณค่าเช่าจากระยะเวลาเพียง 10 เดือนจะได้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ดังนี้
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (230,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 10.45% ต่อปี
วิธีที่ 2 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
วิธีการถัดมาเรียกว่าการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ Net Rental Yield (Capitalization Rate) วิธีการนี้จะแตกต่างจากวิธีแรกตรงที่เมื่อซื้ออสังหาฯ แล้วเกิดมีค่าใช้จ่ายต่างๆ เนื่องมาจากอสังหาฯ ด้วย เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งต้องจ่ายเป็นประจำให้แก่นิติบุคคลที่มีหน้าที่บริหารโครงการ เป็นต้น ซึ่งในส่วนนี้ถือเป็นต้นทุนที่ไม่ควรมองข้าม แม้ว่าจะเป็นรายจ่ายต่อเดือนในปริมาณที่ไม่มากนัก แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปีแล้วก็เป็นเงินจำนวนไม่น้อย วิธีการนี้จึงรวมค่าใช้จ่ายส่วนนี้เข้ามาอยู่ในการคำนวณด้วย โดยให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ แล้วคำนวณตามสูตรด้านล่างนี้
Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อบ้านมาในราคา 2,200,000 บาท จากนั้นให้เช่าในราคา 23,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (23,000 x 10) เท่ากับ 230,000 บาท แต่ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านทุกเดือน เดือนละ 2,400 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,400 x 12) = 28,800 บาท
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท
Net Rental Yield = (201,200 ÷ 2,200,000) x 100 = 9.15% ต่อปี
วิธีที่ 3 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
วิธีการนี้เป็นการพิจารณาถึงเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี ดูว่าตลอดช่วงเวลา 1 ปี มีเงินสดเหลืออยู่เท่าไรหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว เรียกว่า Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate) โดยวิธีการนี้จะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก เหมือนเช่นวิธีการ Net Rental Yield แต่จะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านของทั้งปีออกไปด้วย ในขณะที่ตัวเปรียบเทียบซึ่งเป็นตัวหารนั้นจะไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost) เพียงบางส่วนเท่านั้น ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง ซึ่งรวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ เครื่องอำนวยสะดวกต่างๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ลงทุนการจ่ายออกไปจริงๆ จะนำมาคำนวณด้วย (ต่างจากสองวิธีแรก Gross Rental Yield และ Net Rental Yield ที่ซื้อบ้านด้วยเงินสดจึงจ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาฯ ) วิธีการนี้สามารถคำนวณผลตอบแทนฯ ได้ดังสมการด้านล่าง
Cash on Cash Rental Yield ={ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนปล่อยเช่าบ้านในอัตราค่าเช่า 23,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี จะมีค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีเท่ากับ (23,000 x 10) = 230,000 บาท เนื่องจากบ้านตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรจึงมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2,400 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,400 x 12) = 28,800 บาท อีกทั้งบ้านหลังนี้ผู้ลงทุนกู้มาเพื่อซื้อจึงต้องผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 14,000 บาท ทั้งปีจะผ่อนชำระหนี้เป็นจำนวนเงินเท่ากับ (14,000 x 12) = 168,000 บาท ในการซื้อบ้านหลังนี้มีค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 260,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่างเข้าบ้าน อีก 140,000 บาท เพื่อให้บ้านพร้อมอยู่สำหรับผู้เช่า จากข้อมูลข้างต้นสามารถคำนวณหา Cash on Cash Rental Yield ได้ด้วยการแทนค่าลงในสมการ ดังนี้
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท
Cash on Cash Rental Yield = (201,200 – 168,000) / (8,000 + 260,000 + 140,000) = 8.14% ต่อปี
สรุปข้อแตกต่างการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าทั้ง 3 วิธี
วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่เราได้นำเสนอทั้ง 3 วิธีการนั้น จะมีข้อแตกต่างกันในองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณ โดยการคำนวณด้วยวิธี Gross Rental Yield นั้นจะเหมาะสมกับกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ และไม่ได้กู้ซื้อ เนื่องจากวิธีการนี้ไม่นำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาในการคำนวณ หากมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แล้วใช้วิธีนี้จะได้อัตราผลตอบแทนที่สูงเกินจริง
ส่วนวิธี Net Rental Yield นั้นเหมาะสมกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยที่มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่ไม่ได้ซื้อด้วยการกู้เงิน เพราะวิธีการนี้มีการนำค่าใช้จ่ายเข้ามาคำนวณ แต่ไม่นำต้นทุนการเงินเข้ามาคำนวณ หากกู้ซื้ออสังหาฯ แล้วใช้วิธีการนี้จะทำให้คำนวณได้อัตราผลตอบแทนสูงเกินจริง
และวิธี Cash on Cash Rental Yield นั้นเป็นวิธีที่เหมาะสำหรับการซื้ออสังหาฯ ด้วยการกู้ และมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพราะมีการนำปัจจัยทั้งสองเข้ามาในการคำนวณจึงสามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด
นำวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าไปใช้ได้อย่างไร
ประโยชน์จากการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่านั้นคือการนำไปใช้เพื่อพิจารณาตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะเปรียบเทียบระหว่างการเลือกลงทุนในอสังหาฯ ด้วยกันแล้ว ยังสามารถนำอัตราผลตอบแทนฯ นี้ไปใช้เปรียบเทียบกับการลงทุนแบบอื่นๆ ได้อีกด้วย โดยคาดหวังว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนทางการเงินอื่นๆ เช่น ตราสารหนี้ กองทุนรวม หรือตราสารทุน เนื่องจากการลงทุนในอสังหาฯ นั้นมีสภาพคล่องที่ต่ำกว่าการลงทุนประเภทอื่น
นอกจากนี้เราสามารถใช้วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่านี้มาคำนวณย้อนกลับเพื่อหาความเป็นไปได้ในการลงทุนอสังหาฯ ในพื้นที่เพื่อปล่อยเช่า โดยอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่เราต้องการ และอัตราค่าเช่าในตลาดจะเป็นตัวกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งหากไม่สามารถหาซื้ออสังหาฯ ได้ในระดับราคาดังกล่าวเนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดนั้นสูงกว่า แสดงว่าการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าในพื้นที่นั้นไม่ใช่ทางเลือกที่จะทำให้ได้ผลตอบแทนตามที่ต้องการ ทั้งนี้คุณสามารถศึกษาวิธีการตั้งค่าเช่าบ้านที่เหมาะสมได้ที่นี่ครับ (ลิงค์ไปที่บทความ: ตั้งค่าเช่าบ้านที่เหมาะสมได้อย่างไร)
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น