ลงทุนอสังหาฯ . “ ต้องมีเงิน ” หยุดมโน...ของฟรีมีในโลก

สวัสดีครับ 

เราพอมีประสบการณ์อสังหาฯ มาบ้าง ทั้งลงทุนเอง ทั้งเป็น marketing และสร้าง Brand จากบริษัทอสังหาฯชั้นนำ Top 3 รวมแล้วไม่น่าต่ำกว่า 60โครงการ อายุวัยเดินหาเลขสี่ ทำโครงการเจ๊งก็มี ทำแล้วดังก็เยอะสลับกันไป 
ปัจจุบันมีเว็บไซต์นึงชวนให้เขียนคอลัมน์เกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯเน้นไปที่คอนโด 
เพื่อแชร์มุมมอง ความเห็น การวิเคราะห์และยกตัวอย่างแบบเข้าใจง่าย ไม่ต้องเน้นตัวเลขเพราะคนไทยไม่ชอบ555 
ทีนี้ในพันทิพผมตามอ่านมาสักระยะที่สำคัญอ่านแล้วเข้าใจว่า มือใหม่ ค่อนข้างเยอะมากจึงอยากใช้พื้นที่ของพันทิพในการแชร์มุมมองส่วนตัว ชอบไม่ชอบไม่เห็นด้วยไม่ว่ากัน ถามมาดีๆ ขอคำปรึกษาก็ยินดีตอบให้แบบสุภาพชนทุกท่านครับ จะถามทั้งเรื่องลงทุนที่ดิน บ้าน ทาวนเเฮ้าส์ ตึกแถว ในเขต กทม.และปริมณฑลพอมีความรู้อยู่บ้างแต่ถ้าอพาร์ทเมนท์ โรงแรม โฮสเทล คอมมูนิตี้มอลล์ ยังไม่รู้เท่าไหร่ครับ ....   

คอลัมน์ Property Mistake จะมีทั้งหมด 8 ตอนโดยเน้นเรื่องความผิดพลาดในการลงทุน โดยที่จะเน้นไปที่คอนโดบางตอนเหตุการณ์อาจจะไม่อัพเดท
และอาจมีชื่อโครงการบางโครงการปรากฎบ้างซึ่งทางผู้เขียนไม่ได้รับเงินโฆษณาแต่อย่างใด 
ทางกลับกันอาจมีวิจารณ์บ้าง โดยเจตนาคือ ติ เพื่อก่อ ติ เพื่อเตือนสตินักลงทุน หากมีข้อผิดพลาดขอรับไว้เพียงผู้เดียวครับ


Lesson # 1  ลงทุนอสังหาฯ . “ ต้องมีเงิน ”   หยุดมโน...ของฟรีมีในโลก
เปิดหัวจั่วมาแบบนี้หลายคนส่ายหน้าทำตาโต อ่านผิดหรือเปล่า ผู้เขียนเมาใช่ไหม  เพราะยุคนี้ ต้องรวยเร็ว ไม่ต้องลงทุน ฟังสารพัดโค้ชมากๆ  เรียนกันเช้าจรดค่ำ ทำการบ้านหน้าดำคร่ำเคร่ง  เก่งจริงมั่ง ไม่เก่งมั่ง สร้างภาพกันไป  ใช่ครับ บทความนี้ไม่ใช่งานเขียนเชียร์ developers หรือ สัมมนาขายคอร์สราคาแพง ฟันคนฟังที่ไหนครับ เป็นเพียงแนวคิดที่ผมรวบรวมจากประสบการณ์จริงทั้งตัวเองและคนรอบข้าง ที่เจอะเจอ คนขายคอร์สลงทุนประเภท 
“รวยเร็วจี้ด ...ด้วยอสังหาฯ”  หรือ  “ ไม่มีเงินก็รวยได้ด้วยคอนโด ” หรือ   “ ซื้อบ้าน สู่อิสรภาพทางการเงินภายใน 6 เดือน “ หรือ   “โค้ชลงทุนอสังหา มีพอร์ตฯ(ผ่อนดาวน์)บริหารหลายสิบล้าน”   หรือ  “ เทคนิคกู้แบ้งค์ให้มีเงินเหลือ”
คุณพระ ....ลงทุนเรียนไม่กี่พันบาท สามารถเก็งกำไร หรือลงทุนอสังหาฯได้เป็นร้อยล้าน  แบบนี้เรามีสิทธิ์รวยได้แน่เลย   แหม่ช่างฟังดูสวยหรูข้อความโฆษณาขายคอร์สชวนฝัน   ปิดท้ายด้วยขายคอร์สต่อหลักหมื่นหลักแสน หรือชวนคนไปซื้อเพื่อตัวเองได้ค่าคอมฯจากทางโครงการที่โค้ชเหล่านั้นขุดหลุมฝังคนเรียนให้ลงไปนอนเล่น ส่วนตัวคนสอนก็เตรียมชิ่งสอนเรื่องใหม่แทน  ความจริงแล้วการเรียนรู้เป็นสิ่งดีครับ ผมสนับสนุนเต็มที่ในการหาความรู้ที่หลากหลายแหล่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในอสังหาฯ นั้นความเสี่ยงสูง ผลตอบแทนดี  จึงเย้ายวนให้ผู้เล่นหน้าใหม่เดินตามและมองหา    “สูตรสำเร็จ” 
ในระยะเวลาอันสั้น  แต่น่าเศร้าที่หลายคนเหล่านั้นกลับไปไม่ถึงภาพตามที่โค้ชชักชวน ตอนเรียนก็เฮ โค้ชบอกว่าดีก็ควักเงินจอง บางรายหนักกว่านั้นทำstatement หลอกธนาคารเพื่อให้ได้เงินกู้จากธนาคาร แล้วไปโอนคอนโดพร้อมกันหลายห้อง  พอเวลาผ่านไป จากความฝันอิสรภาพทางการเงิน กลับเป็นว่าหลายคนตกในสภาพชักหน้าไม่ถึงหลัง หรือเครียดคนเช่าไม่มี คนเช่าขอย้ายไปเช่าบ้านหรือคอนโดที่ถูกกว่า เมื่อสภาพเศรษฐกิจเกิดชะลอตัว  ที่ผ่านมาไม่เผื่อความจริงที่ว่าการลงทุน(แบบถูกกฎหมาย) มีวัฏจักรขึ้น ลง  ถดถอย  เฟื่องฟู  และมีความเสี่ยง สิ่งสำคัญในช่วงเวลาที่ถดถอยคือ   
“สภาพคล่อง”  หรือ  พูดเป็นภาษาชาวบ้าน คือ “ มีเงินสดเพียงพอ”  เงินสดหรือสภาพคล่องนี้แหละจะช่วงประคองคนที่มีความพร้อม คนที่วางแผนลงทุนอย่างเหมาะสมกับรายได้และหนี้สินของตัวเอง ก็จะผ่านช่วงเวลาตกต่ำของตลาดอสังหาฯได้อย่างปลอดภัย แถมดีไม่ดีได้ช้อนของดีราคาถูกรอเวลาเฟื่องฟูฟันกำไรหลักหลายล้านเป็นเรื่องที่พบเห็นได้บ่อย 
อย่าลืมสำรวจความพร้อมของให้ดีก่อน  ไม่ต้องรีบร้อนเป็นไปตามจังหวะชีวิตเราเอง หาความรู้ให้มาก แล้วเริ่มต้นให้เหมาะกับตัวเอง ฟังผู้อื่นได้ 
แต่อย่าเชื่อ 100% ให้พิสูจน์ด้วยตัวเอง โอกาสสำเร็จอยู่ไม่ไกลครับ....
“ จากเงินล้าน เหลือหลักร้อย  หากไม่อยากติดดอย  เป็นหมูให้ใครเชือด .... ต้องอ่าน  Property mistakes ตอนต่อไปครับ“  

PS.  คอร์สที่สอนเรื่องการลงทุนอสังหาฯที่ดี ราคาสมเหตุผล นั้นมีจริงครับ เพียงแค่มาในรูปของการสอน 
“ แบบไม่บอกหวยคนเรียน” เน้นให้ความรู้ที่ถูกต้องจับปลากินเองได้ ไม่ต้องง้อใคร
Lesson # 2    อยากยั่งยืนจงเป็น Trusted Brands
บทเรียนเรื่องนี้ ขอนำเสนอความคิดเห็นต่อ ผู้พัฒนาโครงการหรือเจ้าของโครงการ โดยเฉพาะ ! 
ช่วงที่ผมกำลังนั่งพิมพ์บทความนี้เป็นช่วงที่ ผู้ประกอบการมีชื่อทั้งหลายเข็นคอนโดระดับ super luxury* เปิดตัวในเวลาไล่เลี่ยกัน 
แต่ละโครงการเรียกเสียงซี้ดซ้าด ปาดน้ำลาย ของคนที่สนใจและติดตามอยู่ไม่น้อย สาเหตุนึงคงมาจาก ทำเลที่เรียกว่า super prime 
แถมด้วยเป็น rare collection ไล่เรียงตั้งแต่  The Diplomat 39 ในซอยสุขุมวิท39   หรือ Q Sukhumvit ติด BTS นานา  
แต่ที่เรียกเสียงฮือฮาที่สุดคงไม่พ้น Nimit  Langsuan โดย Pace Development มูลค่าโครงการประมาณ 6,000 ล้าน 
ตั้งราคาเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาท สร้างยอดขายมโหฬารภายในหนึ่งวันแม้แต่ตัวผู้บริหารเองยังแปลกใจไม่คิดว่าจะได้การตอบรับที่ดีขนาดนี้  

รวมถึงกำหนดมาตรฐานการขายใหม่ที่ไม่เคยมีใครทำได้มาก่อน ไม่ว่าจะ term payment มหาโหดสกัดนักเก็งใบจอง  การให้กลุ่มลูกค้าระดับ a+ผิดหวังนั่งตาละห้อยด้วยความอยากได้  ซึ่งการสอบถามกับลูกค้าและตัวแทนขายอย่าง CBRE  ลูกค้าที่จองโครงการ Nimit  หลายคนให้คำตอบไปในทิศทางเดียวกัน คือ “เชื่อมั่น” ตั้งแต่ยังไม่เห็นข้อมูลอะไร ยอมโอนเงินจอง 500,000 บาทเพียงแค่เห็น floor plan  บางคนตั้งตารอเป็นปีเมื่อรู้ว่าที่ดินโฉนดแปลงสวยท้ายซอยหลังสวนบริษัทใดได้ไปครอบครอง

“เชื่อมั่น”  คำสั้นๆ แบบนี้แต่ทำยากมาก+ใช้เวลานะครับ  หลายบริษัททั้งรายใหญ่ รายกลาง รายเล็ก ติดกับดักการแข่งขันด้านการตลาด โฆษณา ประชาสัมพันธ์ และราคามากเกินไป จนหลงว่าอะไรที่ยั่งยืนกว่าการสร้างแบรนด์เพียงแค่เปลือก พอโดนเปิดแผล แฉเรื่องหมกเม็ดกระจุยทางโลกออนไลน์แบรนด์แล้วแบรนด์เล่า  ยิ่งพวกที่ลงโฆษณามีโครงการขายมากแผลยิ่งเหวอะ คนแชร์กันสนุก บางเรื่องถูกแก้ไขแล้วแต่ยังโดนขุดคุ้ยสร้างความผวาให้กลุ่มลูกค้าใหม่ได้ตลอด 


ผมยังมีความเชื่อ  1000% ไม่ว่าโครงการจะถูกหรือแพง รายใหญ่หรือรายเล็ก  ลูกค้าทุกคนจ่ายเงินซื้อบ้านหรือคอนโด ไม่ว่าจะลงทุนหรืออยู่เองทุกคนต้องการ “ความสบายใจ”  จ่ายเงินแล้วต้องคุ้มค่า ตอบโจทย์ความต้องการ ไม่ต้องการซื้อมาซ่อม เป็นต้น  ดังนั้นคำถามที่ถูกต้องควรตั้งว่าจะทำอย่างไรให้ลูกค้าเชื่อมั่น จนเกิดความสบายใจที่จะเป็นเจ้าของ 
วันนี้ โครงการ Nimit Langsuan  เป็นcase study ที่ดี ขายความเชื่อมั่นผ่านประสบการณ์ของลูกค้าเก่า ซื้อ Pace Development คุณจะได้คุณภาพโครงการระดับ Zero Defect ** 
แบรนด์ที่แท้ “นั่งในใจ” ลูกค้ายังไม่พอต้องมีมนต์ เรียกลูกค้ามาจ่ายเงินแล้ว จ่ายเงินอีก แถมลากเพื่อนมาซื้อ ต่างจาก
แบรนด์เทียม จะตามมาด้วยเสียงบ่นปนแช่ง  “GU จะซื้อครั้งนี้เป็นครั้งสุดท้าย”  
วันนี้ทุกท่านเลือกได้จะเป็นแบรนด์แท้ หรือ แบรนด์เทียมครับ 
*super luxury ราคาต่อตารางเมตรเกิน 250,000 บาท/ตร.ม. และเรียกได้เฉพาะปีนี้ เพราะพอผ่านไปสัก3ปี จะเหลือเพียง basic luxury 55555  
** zero defect  นโยบายบริษัท pace development ในการส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้าโดยปราศจากงานซ่อมแก้ไข
Lesson # 3   คุณคือนักพนัน หรือ นักลงทุน อสังหาฯ
วันนี้ขอเกริ่นบทความด้วยนิยามของวิกิพีเดีย กันก่อน
การลงทุน  คือการใช้ทรัพยากรในลักษณะต่างๆโดยหวังจะได้รับผลตอบแทนกลับมามากกว่าที่ลงไปในอัตราที่พอใจภายใต้ความเสี่ยงที่เหมาะสม 
การพนัน  คือการเล่นชนิดหนึ่งเพื่อเอาเงินหรือสิ่งใดด้วยการเสี่ยงโชคโดยการทำนายหรือเดาผลที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
อ่านมาแค่นี้หลายคนยังคิดเกี่ยวกับ Property Mistake ตรงไหนหว่า ?? 
(เหตุการณ์จำลองแต่งจากเรื่องจริง ^^ ณ ร้านกาแฟสตาร์บุ้ค)
พี่ตู่ : นี่ๆๆ ปูน้องรักพี่รู้มาว่าที่ดินแปลงนี้บริษัทอดายัน ได้ไปเตรียมขึ้นโครงการเริ่ด คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ มหาลัย ราคาเริ่มต้น 6 ล้าน วั้ยยยยย เสียวเฟ่อร์ พี่ตั้งใจกวาดสักสิบห้องมาขายต่อ ราคาวิ่งปื้ดๆแน่นอน น้องปูสนใจไหม 
น้องปู : โหววววว พี่ตู่ช่างรู้ใจ น้องกำลังคิดว่าเอาอยู่แน่ สิบห้องพี่ตู่แบ่งให้น้องสัก ห้าห้องได้ไหมคะ 
คุณจานั่งอยู่ฝั่งตรงข้าม :  ช้างกูอยู่ไหน เอ้ยย ทำเลอยู่ตรงไหน จองเท่าไหร่ ครับ ได้ยินพี่คุยกันผมนี่ของขึ้นเลย  
อากู๋เจียง : จาว่าไง เจียงว่าตามถ้าพี่ตู่เค้าหาห้องให้เราได้ ส่วนหนัง fast ภาค7.5 เจียงจะไม่สนขอไปจองคอนโดเล่นตามพี่ตู่กับน้องปู ขอคิวซื้อก่อนใครเอาห้องสวยมุมดี รับรองกำไรเละ   ...เอ๋อว่าไงเอาด้วยไหมวางเงินเลยนะ พี่ตู่ดูเป็นคนรวยเค้าน่าเชื่อถือคงไม่โกงหรอก โอกาสแบบนี้มีไม่บ่อยต้องรีบคว้านะ 
พี่เอ๋อ  :  เอ๋อคิดว่า ขอคิดดูก่อน ทำเลดีน่าสนใจเพียงแค่เอ๋อเงินไม่พอจะซื้อราคาแบบนี้  และเอ๋อไม่มั่นใจหากจะลงทุนเพื่อปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนคุ้มหรือเปล่าครับ มีหลายโครงการอยู่ใกล้เคียงกันราคาเอ๋อพอซื้อไหวครับ 
--- เย็นวันจองคอนโด --- 
“ ขายห้องสวย  20 ห้อง โครงการทำเลสุดยอดหาไม่ได้อีกแล้ว บวกน้อยห้องละ 500,000 ถ้าโทรมาเชคราคาไม่ว่างคุย รมณ์เฝีย ใครได้ไปกำไรบาน โทรมาหลังบ่ายโมงนะเช้าๆทำเล็บอยู่สยาม  ”  ติดต่อ พี่ตู่ น้องปู  อากู๋เจียง คุณจา   
---- เวลาผ่านไปสามเดือน --- 
“  ขายด่วนมาก โค-ตรด่วน ด่วนกว่านี้ไม่มีอีกแล้ว ห้องสวย ฟรีเงินจอง ฟรีค่าเปลี่ยนสัญญา  โทรเลยรับสาย 24 ชม.” 
“ ขอซื้อห้องขนาด1นอน ห้องมุมสระว่ายน้ำ ทิศเหนือ ชั้น9 พร้อมโอนเงินทันที”   ติดต่อ  คุณเอ๋อ......   
......เป็นอย่างไรบ้างครับพอมองเห็นข้อแตกต่างระหว่างนักพนันกับนักลงทุนหรือยัง พบกันตอนหน้าครับปิดท้ายด้วยคำคมจากหนังเรื่อง Runner Runner  “The house always wins” ครับ (มิดม่านเจ้ามือกินเรียบบบบ) สวัสดี อิอิ3
Lesson # 4   ฟองสบู่ New CBD 
ช่วงนี้มองไปทางไหนทั้งป้ายโฆษณา ข่าวอสังหาฯ พร้อมเพรียงเทใจกับการสร้างกระแสการเกิดพื้นที่ New CBD  ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล  สำหรับมือใหม่ทำความเข้าใจตรงนี้ก่อน  CBD ย่อมาจาก Central Business District  ผมขอเรียบเรียงจากสารานุกรม และหนังสือเกี่ยวกับการออกแบบผังเมือง สรุปเป็นภาษาชาวบ้าน คือ “ เป็นย่านที่มีการค้า การลงทุนทั้งในและต่างประเทศ มีระบบการเงินการธนาคาร ที่อยู่อาศัยแนวตั้งและโรงแรมอยู่รวมกันในระดับหนาแน่น พร้อมทั้งระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุมในพื้นที่นั้น...”
หันกลับมาที่กรุงเทพฯ  ของ CBD ณ ปัจจุบัน  คือ สีลม สาทร สุขุมวิท ชิดลม เพลินจิต  แค่นี้!!!  
( ถ.สุขุมวิทก็ไม่ใช่ลากยาวถึงปากน้ำสมุทรปราการ นะจ๊ะ)  กระแส2-3ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันไม่เชื่อลองหาข่าวเชิง PR จะพบทั้ง บางซื่อ-จตุจักร / แยกบางนา-ห้างอิเกีย / แยกบางใหญ่ / บางหว้า-ราชพฤกษ์  เตรียมขึ้นชั้นเป็น CBD แห่งใหม่ใครซื้อไว้กำไรแน่ หากซื้อไม่ทันถือตกรถเสียโอกาส พร้อมข้อมูลที่ส่งเสริมดันแล้วดันอีก เพราะ จะมีห้างใหญ่ มีคอนโดเปิดตัวเยอะ รถไฟฟ้ากำลังก่อสร้าง ฯลฯ  ลงท้ายด้วยผู้ให้ข่าวคือผู้บริหารของบริษัทที่ทำการเปิดตัวโครงการ ...... 
ความจริงเคยมีประวัติซ้ำรอยเดิม เช่น  เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว พื้นที่ พระราม3 เลียบแม่น้ำเจ้าพระยาถูกยกชั้นว่ากำลังเป็น New CBD แห่งใหม่ เพราะด้วยถนนนราธิวาสฯเชื่อมต่อสาทร สีลม ปัจจุบันว่าที่ New CBD นิ่งสนิท   
จะตำหนิคนให้ข่าวก็ไม่ยุติธรรมเค้าต้องทำธุรกิจต้องขายของอันนี้เราเข้าใจได้ ก็ราคาที่ในเมืองแพงหูฉี่ขึ้นทุกวัน ยิ่งเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ต้องเติบโตทุกปี มีกำไร ไม่งั้นผู้ถือหุ้นเมิน และถ้าผู้ถือหุ้นเมิน CEO ก็มีสิทธิ์กระเด็นได้
ทางออกก็ต้องมาพัฒนาพื้นที่ขายได้ในราคาตลาดเอื้อมถึง (ตลาดใหญ่สุดของคอนโด คือ ราคา 1-3ล้าน) หวยเลยต้องมาขึ้นโครงการที่ไกลออกมาแล้วบิ้วหาจุดขายเพื่อให้ขายได้ กลไกเป็นแบบนี้ 
อยู่ที่คนซื้อแล้วละว่าจะเชื่อหรือไม่เชื่อในสิ่งที่โฆษณาโหมกัน  ลองใจเย็นคิดให้รอบคอบอีกนิด แล้วตั้งคำถามดูว่า บริเวณว่าที่ New CBD  เต็มไปด้วยแค่คอนโดเกิดใหม่กับห้างฯนั้น  และต่อให้มีการแก้ผังเมือง-ผังสี จะมีโรงแรม 5 ดาวสนใจไปลงไหม หรือ ตึกสำนักงานขนาดใหญ่ใจกลางสาทรคิดจะย้ายตามไปบนพื้นที่นอกเมืองแบบนั้นหรือไม่   สถานทูตสถานกงสุลต่างประเทศย้ายตามไปไหม เอาแค่นี้คงพอได้คำตอบนะครับ ว่า ฟองสบู่ New CBD อยู่ตรงไหนบ้างควรลงทุนจริงหรือเปล่า 


PS.  พื้นที่สมเหตุผลที่สุดในการเป็น New CBD  ความเห็นส่วนตัวคงมีแค่ เพชรบุรี - พระราม 9- รัชดา แค่บริเวณสี่แยก+ - ไม่เกิน 1กม. เท่านั้นครับ

Lesson # 5   ถูกและดี  มีแค่ที่ฟู้ดแลนด์
เดี๋ยวก่อน......ไม่ได้ค่าโฆษณาจากแบรนด์ร้านอาหารใน ฟู้ดแลนด์นะครับ ใครที่เพิ่งอ่านบทความ ชุดนี้ property mistake คือบทเรียนความผิดพลาดรูปแบบที่ต่างกันไปในการลงทุนอสังหาฯ รวบรวมจากชีวิตจริงผู้เขียนและคนรอบข้างที่มาปรึกษาต่างกรรมต่างวาระ ก็ว่ากันไป   กลับมาเรื่องของเราครั้งนี้ดีกว่า ความผิดพลาดในการลงทุนเรื่องนึง
ยอดฮิตติดชาร์ท คือการหลอกตัวเองว่า ของถูกและดีมีอยู่จริง ซึ่งการลงทุนจะพบมาก ในหมู่นักลงทุนระดับเริ่มต้นลามไปถึงระดับกลาง   อาการผู้ป่วยจะมีประสบการณ์เจ็บตัวมากกว่า 1ครั้งขึ้นไป ระดับความสูญเสียของเงินทุนตั้งแต่เสียเงินมัดจำ เงินดาวน์  ติดดอย  ขาดคนเช่า จนกระทั่งถือโอนฯ แล้วจำใจขายขาดทุนออกมา  ฟังดูคล้ายหมอกำลังวินิจฉัยโรคเลยเนอะ อิอิอิ  

ผมนี่แหละคนนึงที่เคยพลาดมาแล้ว เพราะความไม่เข้าใจกลไกตลาดและพฤติกรรมเชิงลึกของกลุ่มเป้าหมาย นำไปสู่การวิเคราะห์โครงการที่ผิดพลาด และเลือกที่จะทิ้งเงินดาวน์ในที่สุด แล้วยังมีคนอีกมากพลาดในจุดนี้จะยกตัวอย่างให้เห็นภาพกัน
Case Study :  คุณมานี  สาวสวยโสดและรวยมาก lifestyle ทำงานบนออฟฟิศใจกลางเมืองย่านเพลินจิต มีนิสัยรักสวยรักงาม ชอบความเป็นระเบียบ สังสรรค์กับเพื่อนสนิทย่านหลังสวนกับทองหล่อ  บ้านอยู่อารีย์ ใช้รถไฟฟ้าเป็นหลัก 
ไปเรียนคอร์สลงทุนคอนโด guru สอนไว้ให้หาทรัพย์ที่ได้ค่าเช่าผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 8%  ซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด 20%  ด้วยความที่ประสบการณ์ยังไม่มีจึงคิดว่าลงทุนโครงการราคาถูกเข้าไว้น่าจะปลอดภัยกว่า ก็ยกขบวนเพื่อนสาวไปหาส่องแล้วส่องอีก พบว่า 99% ทรัพย์ที่มีคุณสมบัติขนาดนี้ส่วนมากอยู่นอกเขต CBD*  ทั้งนั้น แต่เรียนกันมาแล้วต้องเชื่อคนสอนทั้งที่เพิ่งเคยมาย่านเทพารักษ์เป็นครั้งแรก เลยจัดคอนโด ราคา 9แสนเศษ ใกล้โรงงาน แถมเข้าซอย มานีไม่รอช้าแต่งห้องไป150,000 ห้องสวยงามบิ้วอินไม้จริง เครื่องใช้ไฟฟ้าระดับพรีเมี่ยม เพื่อหวังจะได้ค่าเช่าที่ดีกว่าห้องที่อยู่ในตึกเดียวกัน เป็นไปตามคาดห้องของมานี  ได้ผู้เช่าระดับหัวหน้าคนงานและยอมจ่ายค่าเช่าแพงกว่าในขนาดเดียวกัน 3,000 บาท

      ผ่านไป3 ปี เศรษฐกิจชะลอตัวกลับเป็นว่าคอนโดที่มานีลงทุน อยู่นอกทำเล CBD ราคาประเมินนิ่ง ค่าเช่าไม่ต้องพูดถึงถูกตัดราคากันเองจากจำนวนยูนิตที่มีมาก ผู้เช่าที่เคยเช่าขาดเงินส่งค่าห้อง ค้างหลายเดือน โรงงานประกาศลดพนักงาน คนเช่าหนีไม่พอยังทิ้งซากสารพัดบิล และสภาพห้องที่เน่าเหม็น ให้มานีปวดใจอีก  พอนานวันตึกมีสภาพทรุดโทรมเจ้าของร่วมและนิติฯอ่อนแอ ไม่ต้องสืบเลยว่าการลงทุนตามสูตรสำเร็จของมานี ผลลัพธ์จะเป็นอย่างไร 

------- คุณผู้อ่านลองเรียนรู้จากความผิดพลาดของมานีที่เลือกจะเชื่อตามหลักสูตรคนสอน เอาราคาถูกเข้าว่า ซ้ำยังอยู่นอกพื้นที่ในเขตที่ตัวเองมีความเข้าใจ รวมไปถึงการเลือกลงทุนอสังหาฯที่ไม่สอดคล้องกับจริตหรือ lifestyle ของตัวมานีเอง การลงทุนที่ปลอดภัยนั้นมักจะเจอของดี ราคาสมเหตุผล น่าลงทุน ถือไว้มีกำไร คนเช่าไม่เหือดหาย และสำคัญไม่แพ้กันคือจริตของตัวเราเอง   หากมัวจะหาของถูกและดีคงต้องผิดหวังเพราะเจอได้ในแค่ ฟู้ดแลนด์  555555555 --------

Lesson # 6   อย่าลงทุน เพราะแค่ คำว่า “ Sold Out ”      
Sold Out ภายใน 1 วัน  2 วัน หรือจะกี่เดือน โครงการที่เปิดขายแล้วปิดการขายอย่างรวดเร็ว ขออนุญาตเหมารวมในลักษณะเดียวกัน  ความจริงแล้วกระแส Sold Out ภายในวันเดียว มีมาหลายยุคหลายสมัย ทั้งคอนโดระดับราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 1 ล้าน ยัน 15 ล้าน ก็เป็นไปตามช่วงเวลา บางช่วงเวลา คอนโดระดับล้านต้นใกล้แนวรถไฟฟ้าเปิดเท่าไหร่ขายเกลี้ยง แม้บางช่วงอย่างปี 2557 ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน คอนโดระดับ 150,000-280,000 บาท/ตรม. ได้รับการตอบรับที่ดีเรียกได้ว่าเป็นปีทองของ Luxury Condo ว่างั้นเถอะ 

ซึ่งวันนี้ผมจะนำเสนอความจริงอีกด้านของคำว่า  Sold Out ว่าทำไมเราควรคิดให้ถี่ถ้วนขึ้น ไม่ไหลไปตามกระแสทั้งตามสื่อโฆษณาหรือเมาท์มอยกันสนุกสนานบนโลกออนไลน์   ความจริงอีกด้านที่ลูกค้าทั่วไปไม่รู้

1.    การปล่อยข่าว Sold Out หวังผลด้านราคาหุ้น โดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีผู้ถือหุ้นหลักอยู่ไม่กี่คนที่ถือหุ้นจำนวนมาก หุ้นขึ้นครั้งนึงในระยะเวลาอันสั้น เรียกว่าทำกำไรมากกว่าปิดโครงการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า 2-3ปีล่วงหน้าซะอีก เมื่อได้กำไรจากตรงนี้แล้ว กุมเงินไปซื้อที่แปลงใหม่มาปั่นต่อหรือเก็บไว้เทกระจาดโปรโมชั่นตอนตึกใกล้เสร็จได้อีกรอบ กำไรแล้วกำไรอีกสนุกจริงๆ  

2.    บางโครงการ Sold Out เพื่อให้นักลงทุนมือแรก หรือ กลุ่ม Very VIP ทั้งหลายเป็นช่วงเวลาในการปล่อยใบจอง บางบริษัทหนักกว่านั้น ผู้บริหารหรือกรรมการบริษัท ล็อคห้องแบบปากเปล่า เงินยังไม่จ่าย รอฝากให้เซลล์ช่วยขายให้กับลูกค้าทั่วไปในรอบ Pre Sales ที่บวกราคาแถมแก้ใบราคาในระบบเพื่อดูเสมือนว่า ลูกค้าที่มาซื้อต่อได้ราคามือแรกจริงๆแต่เวลาจ่ายเงินทำสัญญาจะมีงวดแปลกๆโผล่มาให้เรา งง หรือ งวดดาวน์พิเศษ ลอยมาจากไหนถ้าเจอแบบนี้ก็ชัดเลยว่าคุณโดนบวกมาเรียบร้อยแล้ว 

3.    ประเภทสุดท้ายที่ผมคิดว่าต้องรอบคอบให้มากที่สุด  และ ไร้จรรยาบรรณที่สุด คือ โครงการ Sold Out แล้วยังไม่ได้รับ ใบอนุญาตก่อสร้าง หรือ EIA Approved  ที่น่าตกใจคือมีบางบริษัทใช้ใบอนุญาตก่อสร้างเป็นของปลอมให้ลูกค้าเชื่อใจว่ายังไงสร้างแน่นอน (มักเห็นจากโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่และบริษัทไม่ได้จดทะเบียนมหาชน) เพราะต้องการเงินดาวน์ลูกค้ามาหมุนเพื่อขอ Pre Finance กับธนาคารในการปล่อยกู้ดำเนินการก่อสร้างซ้ำร้ายเรียกลูกค้ามาซื้อซ้ำใบจองผีที่ไม่มีตัวตนจริง บวกราคาเพิ่มเนียนๆรับทรัพย์สองเด้ง

เห็นไหมครับว่าทุกอย่างมีสองหน้า พิจารณาให้ถี่ถ้วนไม่ว่าจะลงทุนหรือเพื่ออยู่เอง อย่าเพิ่งนำคำว่า Sold Out มาเป็นปัจจัยหลักว่าโครงการนี้น่าลงทุน  เพราะท้ายสุดหากคุณวิเคราะห์ผิด โครงการไม่มีมูลค่าที่ดีจริงตามกระแสเป็นเพียงการปั่นความต้องการในระยะสั้น เมื่อฝุ่นหายตลบ รับรองได้ว่าตอนออกจากเกมส์นี้ต้องมีกระอักเลือดกันบ้างไม่มากก็น้อย......

Lesson # 7   อารมณ์กับการลงทุน 

ผมค่อนข้างมั่นใจว่า คนที่ลงทุนอสังหาฯชนิดใดก็ตาม ที่ดิน ตึกแถว คอนโด อพาร์ทเมนท์ รวมถึงโรงแรมขนาดเล็ก หรือแม้แต่มือใหม่เอี่ยม หาความรู้ในการลงทุนสมัยนี้ได้ไม่ยากทั้งคนที่มีประสบการณ์ สัมนา เพื่อนรอบตัว หนังสือ เป็นต้น 
ผมพบความจริงที่ว่า หลายคนมีประสบการณ์ มีเงิน มีความรู้ มีลูกค้าอยู่ในมือ หรือคอนเนคชั่นมากมาย แต่ยังประสบความสำเร็จในการลงทุนได้ต่ำกว่าที่ควร หรือ เมื่อภาวะเศรษฐกิจชลอตัวกลับขาดทุนหนักกว่าช่วงเศรษฐกิจดีอย่างเห็นได้ชัด   
ต้นเหตุของผลลัพธ์ที่ว่ามาคือ “ การตกเป็นทาสของอารมณ์ครับ ” อารมณ์ที่ว่า มีทั้ง อารมณ์ที่เป็นบวก และ อารมณ์ที่เป็นลบ  
อารมณ์ด้านลบ  อาทิ ความกลัวขาดทุน กลัวโดนหลอก กลัวไม่มีคนเช่า กลัวตกรถเสียโอกาส กลัวขายไม่ได้  ครอบครัวไม่เห็นด้วย คิดลบสารพัด ฯลฯ
อารมณ์ด้านบวก อาทิ ความมั่นใจ ความกล้าบ้าบิ่น เชื่อผู้รู้  เชื่อว่าอสังหาฯมีแต่ขาขึ้น  พนักงานขายหน้าตาดี  ห้องตัวอย่างสวยงาม เชื่อบ้านเลขที่ เชื่อซินแส เชื่อสื่อโฆษณา(แฝง) โปรโมชั่นโดนใจ กระแสโครงการขายดี ฯลฯ  
อารมณ์ที่ยกตัวอย่างมาทั้งหมด เราคิดไปเองว่ามันคือ “ เหตุผล ” ให้เราลงทุน หรือ ไม่ลงทุน  เวลาผ่านไปหากคุณทำกำไรได้คุณจะยิ่งมั่นใจ ทางกลับกันหากล้มเหลวคนทั่วไปจะตอกย้ำถึง อารมณ์ต่างๆก่อนที่จะลงทุน แล้วโทษตัวเองหรือลามไปโทษคนอื่น ว่าทำไมเราไม่ทำแบบนั้น เราไม่ตัดสินใจแบบนี้ พอเจอโอกาสใหม่ เราก็ทำวนซ้ำอีก ไม่ต่างจากแทงหวย คอยงวดหน้าไว้เอาใหม่ พอรู้ตัวอีกที ผลงานที่ผ่านมาติดลบมากกว่าบวก ....
วันนี้ผมขอเสนอทางเลือกใหม่ ... ก่อนตัดสินใจลงทุน วางเงิน เมื่อใดก็ตาม ในหัวคุณมีอารมณ์ที่ว่า ให้จดใส่ในกระดาษ คุณคิดอะไรอยู่บ้าง เขียนลงไปให้หมด จะซื้อเพราะอะไร ชอบไม่ชอบอะไร ข้อดีข้อเสีย คู่แข่ง แผนการลงทุนเป็นอย่างไร แผนสำรอง งบที่มี เป็นต้นจากนั้นทิ้งไว้สักวันนึง กลับมาอ่านใหม่ คุณจะแปลกใจว่าเหตุผลบางข้อตื่นเช้ามาคุณไม่คิดว่ามันเป็นเหตุผลซะแล้ว ให้กาข้อนั้นทิ้งไป  หากมีเวลาสักอาทิตย์ผมรับรองมันจะเหลือแต่สิ่งที่สำคัญ เป็นพื้นฐานของการลงทุนอสังหาชนิดนั้นจริงๆ แล้วความเสี่ยงคุณจะต่ำมาก ที่เหลือคุณแค่นอนกอดผลลัพธ์ให้มีความสุขแล้วปล่อยเวลาทำงานไปกับความสำเร็จครั้งนี้

สรุปชัดๆ … สิ่งที่เหนือความรู้ทั้งหมด ก่อนลงทุน คือการควบคุมอารมณ์ ไม่ว่าลงทุนอะไรก็ตาม หากไม่เข้าใจว่าเรากำลังตกอยู่ในอารมณ์ชนิดใด ให้หยุดอยู่นิ่งสักพัก เพราะ รู้อะไรไม่ เท่ารู้ตัวเอง ใช้สติแยกแยะ อารมณ์เป็นเพียงภาพลวงตาชั่วคราว ไม่มีตัวไม่มีตนเพียงข้ามคืนอารมณ์ก็เปลี่ยนไป แต่อสังหาฯพื้นฐานดีมีเหตุผลในตัวมันเอง ถึงแม้เศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรก็สามารถลงทุนได้ครับ

Lesson # 8   ทุกคอนโดมีค่าตัวสูงสุด 

ช่วงก่อนเขียนต้นฉบับนี้มีคนรู้จักและเพื่อนหลายคนมาปรึกษาการลงทุนเกี่ยวกับคอนโดย่าน อโศกเพชรบุรี-พระราม9 รวมถึงรอบมักกะสัน 2-3 โครงการ มี 2 โครงการเปิดขายและ sold out เรียบร้อยแบบไม่แปลกใจ เนื่องจากราคา ทำเล รูปแบบโครงการ แปลนห้อง เงื่อนไขการชำระเงิน การทุ่มงบโฆษณา เอื้อให้เป็นไปตามที่โครงการวางแผนไว้ ฟังดูก็เข้าท่าทุกฝ่ายแฮปปี้ ผู้ซื้อได้โครงการทำเลน่าสนใจ ราคาแล้วแต่มุมมอง บ้างว่าแพงบ้างว่าสมราคา ส่วนโครงการปิดการขายได้ 

สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ทั้งสองโครงการมีมือใหม่จำนวนไม่น้อยซึ่งเข้าใจผิดกับการลงทุน แบบร้อง เฮ้ยยยย ดังมากกกกกกกกก                               
คำถามที่พรั่งพรูทั้งโทร ทั้งไลน์มาถามเอาห้องมุมไหนดี ชั้นไหนเด็ด ที่เหมือนกันเกือบหมดคือ มองว่าราคาโครงการนี้ถูกจนต้องควักเงิน หรือไปเข้าคิวตากแดดหัวเหม็นควัน หนักกว่านั้นมองโลกสวยว่าโครงการนี้ราคาเมื่อสร้างเสร็จจะไต่ไปแถว 200,000 ต่อตารางเมตรขึ้นไป 
บ้างก็บ้าจี้เอากระทู้ขายใบจองให้ผมช่วยวิเคราะห์ว่าจะราคาจะไต่ไปได้ตามที่คนขายใบจองพรรณาไว้  

ผมขออนุญาตเสนอความจริงอีกด้านที่บรรดามือใหม่ ที่ขาดความรู้แถมขี้เกียจลงสำรวจตลาดด้วยตัวเอง ประวัติศาสตร์พงศาวดารคอนโดมิเนียมเมืองไทยมีเพดานราคาสูงสุด เรียกว่าราคาขึ้นมาถึงจุดนึงจะหยุด หยุดนิ่ง หยุดแบบเอาอะไรไปเขี่ยก็ไม่ขึ้นไปมากกว่านี้ 

หากคอนโดที่คุณถือทำเลเทพแต่ราคาซื้อขายไม่ไปต่อ ไม่ต้องตกใจ เป็นธรรมชาติ คุณยังได้ผลตอบแทนจากการเช่าสูงกว่าคอนโดสร้างเสร็จใหม่บนทำเลเดียวกัน 

เพดานราคา (Ceiling Price) มาจากอะไร  คอนโดในอดีตกับปัจจุบัน นอกจากเรื่องทำเลเป็นดัชนีราคาซื้อขาย ปล่อยเช่าแล้ว สภาพอาคาร สภาพส่วนกลาง สเปคโครงการ สเปคห้อง สภาพแวดล้อมข้างเคียงที่เปลี่ยนไป หรือแม้แต่สังคมที่อยู่ในตึกล้วนกำหนดเพดานราคาของคอนโดเก่าหรือเพิ่งสร้างเสร็จทั้งสิ้น เพราะธรรมชาติธุรกิจนี้คือ เมื่อเจ้าของโครงการขายหมด โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกบ้าน ส่งมอบส่วนกลางให้นิติฯดูแลแล้ว จบ หมดหน้าที่ ที่เหลือคือลูกบ้านต้องช่วยกันดูแลกันเองผ่านคณะกรรมการ 

2-3 ปีแรกไม่มีอะไรน่ากังวลเท่าไหร่ ความจริงที่โหดร้ายมักโผล่ปีที่ 4 เป็นต้นไป นิติไหนดูแลบริหารเงินค่าส่วนกลางได้ดีมีประสิทธิภาพก็จะช่วยดันราคาตึกโดยรวมเป็นขาขึ้น(แบบชะลอตัว) ตรงข้ามกับนิติด้อยประสิทธิภาพราคาขาย-เช่าที่ดูเหมือนจะดีเมื่อตึกเสร็จ กลับนิ่งสนิทไม่ไหวติง 

อีกเหตุผลหลักนอกจากเรื่องการบริหารนิติฯแล้ว แถมเลี่ยงได้ยากมาก คือ พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ทุกคนคาดหวังสิ่งที่ดีขึ้น ราคาต้องถูกลง เทคโนโลยีที่ผลักให้เราพฤติกรรมแปลกขึ้น ก่อนกินข้าวต้องถ่ายรูป คุยโทรศัพท์กันน้อยลง ก้มหน้ามากขึ้น  พฤติกรรมที่เปลี่ยนในชีวิต ส่งผลมากต่อการออกแบบอาคาร การกำหนดสเปคโครงการ การออกแบบส่วนกลาง ต้องเปลี่ยนไม่งั้นขายไม่ได้ ผมขอยกตัวอย่างให้เห็นภาพชัดขึ้น คอนโดในอดีตไม่เคยคิดถึงการออกแบบส่วนกลางรองรับอินเตอร์เนทความเร็วสูง หรือเคเบิ้ลทีวีผ่านระบบไฟเบอร์ใยแก้ว ระบบท่อน้ำร้อนน้ำเย็น ที่จอดรถระบบอัตโนมัติ ใครจะรู้วันนึงเราอาจไม่ต้องการสระว่ายน้ำระบบเกลือ  เราไม่ต้องการห้องฟิตเนสเพราะเราทานอาหารเสริมสร้างกล้ามเนื้อได้เอง
เทรนด์ของลูกค้าอาจจะเลือกคอนโดที่มีเวทีมวยไทย มากกว่าห้องซาวน่า พื้นที่ซักล้างไม่จำเป็นเพราะเสื้อผ้าทำจากใยสังเคราะห์ทำความสะอาดเองได้ ฯลฯ คอนโดในวันนี้จะกลายเป็นสิ่งที่ไม่น่าสนใจเมื่อมีสิ่งที่ตอบสนองความต้องการได้ตรงใจมากกว่า สะดวกกว่า ง่ายกว่า  

หากไม่เชื่อผมลองไปสำรวจราคาคอนโดบ้านสวนเพชรในซอยสุขุมวิท39 ตรงข้าม Emquatier หรือ LPN สุขุมวิท 41 หรือบ้านนันทสิริ ทั้งสามตัวอยู่ในทำเลจัดว่าโคตรเทพ แล้วเหตุใดราคาจึงไม่กระฉูดตามคอนโดรุ่นน้องที่ทยอยเปิดตัว 

สรุปคือ คอนโดที่หลายคนฝันแบบลมๆแล้งๆว่าราคาจะไต่ไปจนทำกำไรแก้มปรินั้นคงเป็นเพียงแค่ฝันกลางวัน เพราะตัวโครงการไม่ได้เอื้อให้เกิดขึ้นได้จริง แค่เห็นสเปคโครงการก็ได้แต่ยิ้ม  “อพาร์ทเมนท์ใกล้รถไฟฟ้า” จะตรม.ละ 200,000 ขึ้น ถ้างั้นโครงการที่ผมถือ ตรม. 1,000,000 ละครับ  ^__^  ซึ่งเป็นไปไม่ได้555

ราคาคอนโดโซนนี้ ขึ้นน่ะขึ้นแน่ผมมั่นใจ ด้วยปัจจัยพื้นฐานโดยรอบที่จะเปลี่ยนไปในทางที่ดีแค่อยากเตือนก่อนลงทุนที่ใครเค้าพูดกันมันจริงหรือแค่หลอกขายของไปวันๆ

ตอบกลั