หรือทักษะการเขียนผมไม่ดี
แต่ผมตั้งใจจะเขียนกระทู้นี้มีวัตถุประสงค์ 3 อย่างคือ
1. เป็นการเขียนบันทึกชีวิตการทำงานตัวเองในช่วง 6 ปีที่ผ่านมาและทบทวนแผนอนาคตตัวเองว่า ไปอย่างที่เราต้องการไว้ได้ไหม
2. เป็นการถ่ายทอดประสบการณ์ตรงสำหรับผู้ที่คิดว่าอยากจะเข้ามาสู่เส้นทางนี้ และ บอกถึงสิ่งที่จะทำให้ได้ดีกว่าผม หรือว่า ป้องกันเหตุที่ไม่ควรเกิดได้
3. ขอความเห็นและมุมมองจากท่านที่อยู่ในรูปแบบชีวิตนักขาย เจ้าของกิจการ หรือมุมมองอื่นๆ แลกเปลี่ยน และมีเพื่อนใหม่ๆเพิ่มขึ้น
ผมเชื่อว่าอย่างไรกระทู้นี้คงมีคนอ่านไม่มาก เพราะดูกระทู้แต่ละท่านที่เขียนมีความน่าสนใจาก แต่อย่างไร ได้เขียนแล้วผมก็จะตั้งใจเขียนให้ดีที่สุด
ดังนั้นผมจะเขียนไปเรื่อยๆ
แต่ข้อมูลทั้งหมดนี้เขียนขึ้นมาจาก
1. ประสบการณ์จริง 100 % ไม่มีการแต่งเติม
2. มุมมองที่ได้มาและประสบการณ์ตรง
3.แนวทางผมอาจไม่ใช่มุมมองที่ดีที่สุดหรือถูกต้องที่สุด อาจมีหลายท่านที่มีประสบการณ์ หรือทักษะที่ดีเก่ง หรือ มีเรื่องที่เป็นประโยชน์มากกว่าผม
ดังนั้น เริ่มตั้งแต่ย่อหน้า ข้อความ เนื้อหา หรือรูปแบบการเขียน ท่านมีสิทธิ์วิจารณ์หรือแสดงความเห็นได้
ผมคิดว่า เราแสดงความเห็นกันแบบมีขอบเขตให้เกียรติและเคารพกันดีที่สุดครับ คือเราพูดกันฟังกันเคารพกัน นั่นคือประเด็นของผม
ผมไม่อาจยืนยันความจริงเหมือนเบิกความในศาลได้
แต่ทั้งหมดผมตั้งใจจะถ่ายทอดด้วยความจริงและความจริงใจให้กับทุกท่าน
ดังนั้นจะเริ่มไปเป็นส่วนๆดังต่อไปนี้ครับ
ภาพรวมชีวิตโบรกเกอร์ของผม
จุดเริ่มต้น
คอมมิชชั่นครั้งแรก
ไม่มีลูกค้า
โดนโกง
เล่ห์เหลี่ยมและการป้องกันตนเอง
สภาพตลาดปัจจุบัน
จะอยู่ในวงการนี้ต้องทำอะไรบ้าง
เราจะหาเส้นสายและจุดเชื่อมต่อทางอาชีพได้อย่างไร
ทำอย่างไรเมื่อต้องไปขึ้นศาลในฐานะพยานและโบรกเกอร์ในเวลาเดียวกัน
ใช้ชีวิตเป็นโบรกเกอร์และนักขายอย่างไรให้มีความสุข
ตกหล่นอย่างไร จะพยายามเก็บจากประเด็นเหล่านี้ที่กล่าวมาให้ครบครับ
แท็ก สามหัวข้อที่คิดว่าเกี่ยวเนื่อง
คือ
งานขาย เพราะว่าอาชีพโบรกเกอร์คือการขาย
เจ้าของธุรกิจ เพราะว่าเป็นรูปแบบเจ้าของธุรกิจขนาดเล็กครับ
ที่ดิน เพราะว่ามีเนื้อหาเกี่ยวเนื่องเรื่องการซื้อขายที่ดินครับ
ทำจริงจังมาตั้งแต่ปี 2009 - 2015
รวมเป็นระยะเวลา 6 ปีครับ
ผ่านงานมาทั้งหมดในการทำธุรกรมซื้อขายที่สำเร็จแล้วและได้คอมมิชชั่นมาแล้วทั้งหมด 84 ชิ้นงาน ใน 6 ปี
(จากทั้งหมด 150 ชิ้น ทำสำเร็จ ไป 84 ชิ้นงานครับ ที่เหลือ อยู่ในระหว่างการต่อสัญญาและมียกเลิกชิ้นงานบางส่วนไปด้วยครับ)
เสนอและพิจารณางานทั้งหมด ทั้งเสนอผู้ซื้อผู้ขาย รวมแล้วประมาณ1340 ชิ้นงาน ใน 6 ปี(เท่าที่จำได้และรวมเป็นระบบไฟลด์ในคอมพิวเตอร์
ในช่วงแรกผมทำเป็นระบบเอกสารมืออาจมีบางช่วงที่ตกหล่นแต่ไม่น้อยกว่านี้แน่นอนครับ เพราะว่าฉะนั้นกว่าจะได้งานและปิดงานได้
ผ่านการเลือกและการเตรียมมากพอสมควรครับ ดูจากค่าเฉลี่ยแล้ว ผมเลือกงานเยอะมาก กว่าจะได้ได้ที่ใกล้เคียงกับการที่มีโอกาสประสบความสำเร็จครับ)
รายได้ต่ำสุดที่เคยได้ 6000 บาท/ชิ้นงาน
รายได้สูงสุด ..... ไม่บอกดีกว่าครับ มันเป็นอดีตที่ผ่านไปแล้ว แต่เป็นความทรงจำที่ดีมาก และตั้งใจให้มันเกิดทุกๆเดือนอยู่ครับ
รายได้เฉลี่ยต่อชิ้นงาน ประมาณ 35,000 บาท/ชิ้นงาน มากกว่านี้ หรือน้อยกว่านี้ ขึ้นอยู่กับ ร้อยละรายได้ของเราและจำนวนโบรกเกอร์ที่มาทำงานร่วมกันกับเราและค่าใช้จ่ายเกี่ยวเนื่องอื่นๆครับ
ปิดงานได้เฉลี่ย สูงสุด 9 ชิ้นงาน ต่ำสุด 2 งาน ต่อเดือน
ใช้เวลาทำงานเฉลี่ย วันละ 9 ชม.สำหรับงานโบรกเกอร์ที่ดิน ที่เหลือ คือการเตรียมตัวและการทำงานอย่างอื่นครับ
จุดเริ่มต้นของผมคือ
คุณแม่ครับ แม่ผมเป็นครูอาชีพเหมือนพ่อ แต่เป็นคนขยันมากและเวลาว่างก็ทำงาน
ขายของตลาด เก็บเงิน ซื้อที่ทำตลาดนัด หรือเช่าที่ดินทำตลาดนัด
ได้รายได้ดีจน ส่งผมกับน้องชายไปเรียนต่างประเทศ
กลับมาผมก็มาทำงานเป็นครู เป็นครูอัตราจ้างอยู่ 1 ปีกว่าๆ
และทราบปัญหาหนี้สินในการเก็งกำไรที่ดินที่ผิด และหนี้สินอื่นๆ
ผมก็มาช่วยแม่ทำงาน
แต่มันไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด แปลงที่มีในมือมีมากแต่ปิดไม่ลง
ผมก็เลย ขอมาคัดที่ดิน และไม่ใช่ชื่อทางการค้าและเครดิตของแม่ในการติดต่อ
มาทำเอง แปลงแรกนรกมาก กว่าจะปิดได้ ยี่สิบสามเกือบยี่สิบสี่วัน แต่ทำงานหนักหลังเลิกสอนทุกวัน
ปิดได้ค่าคอมมิชชั่นมา เจ็ดหมื่นบาท
ให้พ่อแม่ไปสี่หมื่นที่เหลือเราทำทุนแต่และมองอนาคตก้าวต่อไปของตัวเองครับ
จากนั้นมาคือของจริงที่ชีวิตได้เริ่มขึ้นครับ
ถ้าย้อนความไปตอนเด็กที่แม่พาไปที่สำนักงานที่ดิน
ช่วงเวลาที่ผมรอแม่ทำธุระตอนเด็กปิดเทอมแต่แม่พาไปที่ที่ดินด้วยในตอนนั้น
ถ้าผมได้เก็บประสบการณ์และเข้าใจแม่มากขึ้นกว่านั้น วันนี้อาจจะทำได้ดีกว่านี้ครับ
แต่ชีวิตจริงในสภาพปัจจุบันของผม ย้อนหลังไปราว 6 ปีกว่า
ตอนที่พาลูกค้าไปที่ สำนักงานทีด่ินครั้งแรกตอนนั้น
สัญญาเซ็นแต่งตั่งนายหน้าก็ไม่มีเซ็น
ผู้ซื้อผู้ขายก็เจอกันโดยตรง
ผลประโยชน์การให้ก็ไม่ชัดเจน
ตอนนั้นเป็นความกังวลมากในการทำงาน
ความพร้อมก็ไม่มี
แต่เราก็ผ่านมาได้
โชคดีว่าไม่ถูกโกง
โชคดีว่าเราพูดความจริงให้ทุกคนฟังทั้งหมด ในทุกๆคนทั้งผู้ซื้อผู้ขาย ตรงนั้นก็เลยเป็นจุดแข็งยิ่งกว่าการเตรียมราคา หรือ พาวเวอร์พอยต์ในสมัยนี้อีกครับ
โชคดีว่าเจ้าหน้าที่ก็ทำหน้าที่ช่วยเหลือและอำนวยความสะดวกอย่างดี ผมเลยยังเชื่อและมั่นใจเสมอว่า ราชการไทยยังมีคนดีทำงานอยู่
แต่ถ้าท่านไม่อยากให้แค่โชคช่วย
เหมือนตอนที่ผมขายที่ดินแปลงแรกออกมา
ท่านต้อง
1. ดูความเป็นไปได้ในการขายให้ได้ ถ้ามันเกินครึ่งและมีโอกาสเกินครึ่งที่จะทำได้ ไอ้การที่บอกว่าเกินครึ่งจะมาจากอะไร
ค่อยมาว่ากันยาวๆ แต่ปัจจัยพื้นฐานก็
ราคาไม่สูงมากนักจากราคาประเมิน ราคาตลาดและที่ดินข้างเคียง
อยู่ในทำเลที่ หาง่าย และเหมาะสำหรับพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย หรือ ซื้อขายต่อไป
ไม่มีปัญหาในการเวรคืนหรือความเสี่ยงต่อการใช้ประโยชน์ของภาครัฐ
ไม่อยู่ในเขตที่มีปัญหาด้านมลพิษทุกรูปแบบ เสียง อากาศ ผู้คน สภาพแวดล้อม
ไม่อยู่ในย่านที่มีความเสี่ยงต่อสภาพภูมิประเทศแปรปรวน น้ำท่วม แผ่นดินไหว เป็นต้นครับ
ถ้ามันเกินครึ่งในข้อที่ผมพยายามเล่ามา ก็น่าจะพอไปต่อได้ครับ
2. ทำสรุปข้อมูล ให้ดูว่าราคาแปลงนี้จะซื้อขายเท่าไร เสียภาษีโอนเท่าไร ค่าคอมมิชชั่นเราเป็นเท่าไร ขายยกแปลงหรือบางแปลง
3. เซ็นสัญญานายหน้าให้เรียบร้อย
เดี๋ยวอัพเดตมาต่อกันนะครับ
หลังจากนั้นมาสองเดือนผมก็ยังทำงานประจำไปด้วยแต่ว่าสมาธิในการทำงานไม่ได้อยู่ที่การสอนเท่าไร
และมีอุบัติเหตุชีวิต มีเรื่องไม่ลงรอยกับผู้บังคับบัญชาเราก็เลยคิดว่าการลาออกเป็นทางที่ดี
ถ้าตอนนั้นกลับไปได้ก็จะไม่ทำอย่างนั้นยังมีทางที่ค่อยเป็นค่อยไปได้ครับ
แต่ผมกลับไม่ทำอย่างนั้น เลือกเวลาผ่านไปสองเดือน ลาออก และยังไม่มีลูกค้าใหม่ที่เราปิดงานได้
มีแต่สำเนาฉโนดและรูปถ่ายที่ดิน เป็นปึกๆ แต่ทำอะไรไม่ได้ ปิดการขายไม่ลงสักราย
เพราะว่าเราใช้แต่วิธีเดิมๆที่เคยทำคือ
ถามกับโบรกที่ดินที่รู้จักและส่งงานต่อไปมาเหมือนเต๊ะตะกร้อเลยครับ
และฝากความหวังกับผู้ใหญ่ที่จะรับปากว่าจะช่วยแต่ก็ช่วยไม่ได้มากเกินไป
ไม่ทำการบ้านในที่ดินตัวเอง
และมันก็มีจุดเปลี่ยนจนได้ครับ
กว่าผมจะคิดเรื่องนี้ได้ ไม่ได้เกิดมาจากคิดได้เอง หรืออ่านหนังสือเล่มไหนเลยครับ
แต่เกิดมาจากการตีความของการดูซีรีย์ house of card ฉบับ Uk ครับ
ไม่รู้ว่าตอนไหน แต่มันทำให้เราตีความถึงการจะใช้งานคนสักอย่างหนึ่งมันจะมีเหตุผลมาจากสามอย่างแบบนี้ครับ
หลังจากนั้นผมก็เข้าสู่กระบวนการแล้วว่าเราจะหาลูกค้าอย่างไร
คัดเลือก สินทรัพย์ อย่างไร
นำเสนอให้กับลูกค้าเป้าหมายและปิดการขายให้ได้
จากนั้นมันก็เริ่มจะจับทิศทางบางอย่างได้ แต่ก็ยังไม่ใช่เรื่องง่ายต้องพยายามอย่างสูงอีกพอควรเลยครับ
เราจะเจอคนไม่รู้จักมากกว่าคนรู้จัก
เจอคนปฎิเสธมากกว่าคนตอบรับ
ต้องทำตัวเป็นทองห่อผ้าขี้ริ้ว
ต้องเป็นคนรักษาคำพูด
ต้องเป็นคนรักษาเวลา
ต้องเป็นคนมีวุฒิภาวะทางอารมณ์ค่อนข้างสูง
ต้องมีความรู้ มีความเชี่ยวชาญเรื่องที่เราจะขาย หรือถ้าไม่รู้ ก็ต้องหาคนที่รู้มาตอบให้ได้ครับ
เท่าที่เจอมาจะเป็นแบบนี้นะครับ
อันนี้ขอแตกประเด็นมาเล่านะครับ
เพราะว่า คิดว่าหลายๆคนคงจะมีคำถาม
และผมก็หาคำตอบพวกนี้จนเข้าใจระดับหนึ่งก็เลยอยากจะเล่าให้ฟังต่อครับ
การซื้อขายปกติ
ส่วนใหญ่ก็จะ 3%
หากมีโบรกเกอร์ที่คนก็หารกันไป และควรแบ่งฝ่ายให้ชัดเจน
คือ ติดผู้ซื้อ หรือติด เจ้าของที่ดิน ส่วนใหญ่ ผมจะทำในฝั่งของติดผู้ซื้อ ซึ่งมีข้อได้เปรียบคือ เราจะหาสินทรัพย์ที่จะซื้อได้ในราคาที่เราต้องการ
แต่การจะหาได้ว่าใครอยากจะซื้อ หรือใครมีเงิน อันนี้ก็ต้องเป็นวิทยายุทธ์ที่ต้องว่ากันในขั้นต่อไปครับ
การขายฝาก (จำนองแบบถูกฎหมายให้เข้าใจแบบนั้นแหละครับ)
ถ้ามีใครจะขยายความเรื่องความหมายของการขายฝาก เชิญได้เลยนะครับแต่ผมคิดว่า ผมน่าจะเข้าใจไม่คลาดเคลื่อนจากความเป็นจริงเท่าไร
อันนี้เป็นงานที่มีต่อเนื่องทุกวัน จริงๆ เป็นงานที่มีตลอดเลยด้วยซ้ำ แต่ต้องคัดเลือกงานดีๆ ไม่งั้นจะเสียเวลางานไปอย่างมาก
และต้องระวังประเภทงานในตำนานคือ ประกาศมานานแล้ว และงานในจินตนาการคือ งานที่ เจ้าของที่ดินต้องการราคาขายฝากที่สูงมาก
ให้คิดหลักว่า 70% + ส่งดอกเบี้ยตามระยะเวลาสัญญา + ภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ถ้ามันยังไม่เกินยอดมันถึงจะทำได้ แต่ถ้าเกินก็ทำไม่ได้เป็น คณิตศาสตร์พื้นฐานที่ผมคิดให้เจ้าของที่ดินดูก่อนรับงานเพื่อประเมินความเป็นไปได้
และประเภทเจ้าของที่ดินไม่ตรงกับเอกสาร หรือไม่ได้เจอกับเจ้าของที่ดินจริงๆ อันนี้ก็ปัญหามากเหมือนกันครับ ไว้เล่าเป็นอีกหัวข้อแล้วกันนะครับ
ส่วนใหญ่รายได้ตรงนี้เขาจะคิดค่าปากถุง หรือ เงิน ฟร้อนท์ หรือ ค่าธรรมเนียมขายฝาก อะไรก็ตามสุดแล้วแต่ครับ
แต่มันจะมียอดประมาณ 5%
ส่วนใหญ่ นายทุน หรือ เจ้าของเงินจะหักไว้ 2.5 เป็นค่าประกันความเสี่ยงของเขา อันนี้ก็มีทุนที่ใจดีไม่หักก็ดีเหมือนกันครับ ก็เป็นเรื่องที่ดี
แต่ส่วนใหญ่ไม่ค่อยได้เจอ
เหลือมาถึงเรา ก็ 2.5 % คราวนี้ก็ต้องแบ่งกัน ทั้งสองฝั่งให้ไม่เกิดปัญหาว่า จะแบ่งอย่างไรของผมก็ใช้วิธี
ฝั่งละ 1.25% ทั้งฝั่งติดทุนและฝั่งติดเจ้าของที่ดินครับ
ยังมีรายละเอียดครับ อันนี้ค่อยกลับมาเล่าต่อครับ
และอันสุดท้ายก็เป็นพวก การรับเขียนโครงการส่งสถานบันการเงินเพื่อขอกู้สินเชื่อ สำหรับโครงการขนาดกลางและขนาดใหญ๋
อันนี้ก็มีติดปลายนวมบ้าง ส่วนใหญ๋ก็ เป็นค่าเขียนโครงการก็ตามแต่ตกลง ส่วนใหญ่ ถ้าไม่ซับซ้อนก็ประมาณ 4 หมื่นบาท
สำหรับการจัดทำเอกสารและเตรียมงานทุกอย่าง
และถ้างานผ่านก็ตกลงตามร้อยละของโครงการก็ตามแต่ตกลงส่วนใหญ่ก็ประมาณ 2-4 % ครับผม
วิธีการหาสินทรัพย์ขายเพื่อให้ปิดงานให้ได้สำเร็จจริงๆ
ราคาประเมินไม่สูงเกินไป ราคาขายเหมาะสมเกาะกลุ่มตลาด
ใก้ลถนน หรือแหล่งชุมชน หรือแหล่งสร้างรายได้
เอกสารชัดเจน ความเป้นมาชัดเจน ชื่อหลังโฉนดตรง
ไม่ติดภาระทางการเงินได้จะดีมาก ถ้าติดก็ต้องตรวจสอบได้ไม่มีการรบกวนทางมลภาวะทางเสียง กลิ่น หรือ ชุมชนเกินไป
ไม่ติดภาระเวรคืนกับภาครัฐหรือชุมชน
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น