“อิสรภาพทางการเงิน” หรือไม่ก็ “Passive Income” เป็นคำที่ถูกยกขึ้นมากล่าวอ้างอยู่เสมอ แต่กลับไม่เคยเจอรายละเอียด ว่าจริง ๆ แล้วเจ้าอิสรภาพ หรือ Income นั้น หมายความถึงการมีเงินเท่าไร และต้องได้ผลตอบแทนสักเท่าไร จึงจะก่อให้เกิด income ที่นำมาซึ่งอิสรภาพให้เราได้
แต่ก่อนที่จะลงรายละเอียด จะขอนิยามสักหน่อย ว่าอิสรภาพทางการเงินในที่นี้ ไม่ได้หมายความถึงการมีแล้ว “งอมืองอเท้า” ไม่ทำอะไร แต่หมายถึงการมี “peace of mind” หรือถ้าแปลเป็นไทยง่าย ๆ ก็ “ความสบายใจได้” ว่าอย่างแย่ ๆ เราก็ไม่อดตายล่ะ
ในโอกาสนี้ ก็จะขอยกตัวอย่าง (ตามชื่อบทความ) การสร้าง passive income ที่ให้ผลตอบแทนพอสมพอควร ดีกว่าฝากเงินค่อนข้างเยอะ สามารถนำมาซึ่งอิสรภาพและ peace of mind ของเราได้
หลายท่านคงพอจะเคยได้ยินชื่อ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund หรือ prop fund) กันมาบ้างแล้ว ซึ่งก็คือกองทุนที่มีรายได้เป็นค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างเช่น ค่าเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้า ค่าเช่าพื้นที่ในสนามบิน ค่าเช่าพื้นที่ในโรงงานอุตสาหกรรม ค่าเช่าพื้นที่โรงแรม ฯลฯ โดยเจ้า prop fund นี้ แบ่งเป็น 3 ประเภทหลัก ๆ คือ
(1) ประเภท Leasehold หรือถือสิทธิการเช่า prop fund ประเภทนี้ เรียกภาษาชาวบ้านง่าย ๆ ก็คือ “กองทุนเซ้ง” หรือเช่าระยะยาว ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างแท้จริง แค่มีสิทธิในการเก็บกินผลประโยชน์ภายในช่วงเวลาที่เช่าเท่านั้น
(2) ประเภท Freehold หรือถือกรรมสิทธิ์เด็ดขาด สามารถหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินได้ต่อเนื่องไปไม่มีวันสิ้นสุด
(3) ประเภท Freehold + Leasehold หรือผสมกันทั้งแบบเซ้งและมีกรรมสิทธิ์ เช่น ในกองทุนมีโรงงานอยู่ 10 แห่ง 5 แห่งเป็นแบบเซ้งมา ส่วนอีก 5 แห่งเป็นกรรมสิทธิ์เด็ดขาด
ผลประโยชน์ที่ผู้ลงทุนใน prop fund จะได้รับก็คือ “เงินปันผล” ซึ่ง prop fund ส่วนใหญ่จะจ่ายออกมาอย่างสม่ำเสมอทุก ๆ ไตรมาส ไม่ต้องรอปีละครั้งเหมือนหุ้นหลาย ๆ ตัว
อัตราเงินปันผลของกองทุน prop fund แต่ละประเภท จะต่างกันไปตามศักยภาพของสินทรัพย์และราคาของกองทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ (ใช่ครับ กองทุนพวกนี้ เกือบทั้งหมด เคาะซื้อขายได้ผ่านตลาดหลักทรัพย์ ไม่ต่างกับหุ้น) ซึ่งเท่าที่สังเกตในปัจจุบัน จะอยู่ในช่วง 4%-8% ต่อปี
อย่างไรก็ดี กองทุนประเภท Leasehold นั้นมีอายุจำกัด ตามอายุเซ้งที่เหลืออยู่ และ ณ ตอนสิ้นสุดอายุเซ้งนั้น มูลค่ากองทุนจะเหลือศูนย์ แต่กองทุนนี้ก็มีจุดเด่นที่ว่า เงินปันผลที่ได้ในแต่ละปี จะสูงกว่ากองทุนประเภท freehold เพราะราคาที่ซื้อขายกันในตลาดได้ชดเชยข้อจำกัดเรื่องอายุไว้ด้วย (คนรู้ว่าเดี๋ยวจะมีหมดอายุ ทำให้ราคาตลาดคงอยู่ที่ระดับหนึ่ง ซึ่งจะได้อัตราเงินปันผลคู่ควรกับสภาพของมัน ไม่สูงไปกว่านี้)
ส่วนกองทุนประเภท Freehold นั้น เราจะได้รับปันผลไปเรื่อย ๆ ชั่วลูกชั่วหลาน ตราบใดที่ธุรกิจของกองทุนนั้นยังดำเนินต่อไปได้
ในที่นี้ จึงจะนำตัวอย่างของ prop fund ประเภท Freehold ล้วน ๆ สัก 3 กอง มาให้ดูเป็นตัวอย่างของการสร้าง passive income ซึ่งสามารถพาเราไปสู่อิสรภาพทางการเงินได้ ไม่มากก็น้อย
- กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศรีพันวา (รหัสใน SET คือ SPWPF) กองทุนนี้มีอสังหาริมทรัพย์คือ โรงแรมศรีพันวา (อันลือลั่น !!) และรายได้ของกองทุนนี้ก็มาจากค่าที่พักที่นักท่องเที่ยวจ่ายให้โรงแรมนั่นเอง ใครที่มีกองทุนนี้ ประหนึ่งว่าเราเป็นเจ้าของโรงแรมเลยก็ว่าได้ (จริง ๆ ก็ใช่ แค่ไม่ได้ถือหุ้นส่วนใหญ่เท่านั้นเอง) … ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมา กองทุนนี้จ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.6912 บาท/หน่วย โดยมีราคาตลาดล่าสุดอยู่ที่ 9.95 บาท คิดเป็นอัตราเงินปันผล 6.95% ต่อปี เมื่อหักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย 10% ออกไป ก็เท่าเราจะได้ผลตอบแทนสุทธิ 6.26% ต่อปี
- กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) กองทุนนี้มีอสังหาริมทรัพย์คือ โรงงานอุตสาหกรรมหลายแห่งในหลายจังหวัด รายได้ของกองทุนก็มาจากค่าเช่าโรงงานของผู้ประกอบการต่าง ๆ ใครที่ลงทุนในกองทุนนี้ ประหนึ่งเป็นเจ้าของนิคมอุตสาหรรมย่อม ๆ … ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมา กองทุนนี้จ่ายเงินปันผล 0.655 บาท/หน่วย โดยมีราคาตลาดล่าสุดอยู่ที่ 10.60 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนสุทธิหลังหักภาษี เท่ากับ 5.56% ต่อปี ซึ่งผลตอบแทนที่ต่ำกว่ากองทุนที่เป็นธุรกิจโรงแรม ก็เป็นเพราะว่าความผันผวนของธุรกิจโรงงานให้เช่านั้น มีต่ำกว่าธุรกิจโรงแรมพอสมควร เนื่องจากไม่ต้องกลัวเรื่องฤดูกาลและสถานการณ์บ้านเมืองที่อาจทำให้นักท่องเที่ยวไม่กล้าเดินหน้าเข้ามาในประเทศ
- กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทีพาร์คโลจิสติคส์ (TLOGIS) กองทุนนี้มีอสังหาริมทรัพย์คือคลังสินค้าและท่าเทียบขนถ่ายสินค้า รายได้ของกองทุนก็มีจากค่าเช่าคลังสินค้าและค่าบริการขนถ่ายสินค้า … ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมา กองทุนนี้จ่ายเงินปันผล 0.7900 บาท/หน่วย โดยมีราคาตลาดล่าสุดอยู่ที่ 12.30 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนสุทธิหลังหักภาษี เท่ากับ 5.78% ต่อปี
และเมื่อพิจารณาความนิ่งของราคากองทุนเหล่านี้ พบว่ามีความผันผวนน้อยกว่าหุ้นโดยทั่วไปมาก เนื่องจาก (1) กองทุนเองมีกระแสรายได้สม่ำเสมอ (2) ธุรกิจไม่ซับซ้อน คาดการณ์ง่าย (3) กองทุนจ่ายปันผลออกมาสม่ำเสมอ และ (4) มีปัจจัยลบที่มาจะกระทบน้อยกว่า
(ข้อมูลจากบริการเอสเพน)
จากภาพจะเห็นว่า SPWPF TFUND และ TLOGIS มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ต่ำกว่า SET Index มาก (กราฟในกรอบบน) และเมื่อวัดความผันผวนกันเป็นตัวเลขจริง ๆ โดยใช้ค่า Historical Volatility ก็ยิ่งเห็นตัวเลขชัดเจนขึ้นว่า TFUND ผันผวนน้อยกว่า SET Index ถึงหนึ่งในสาม (8 เทียบกับ 12) และ SPWPF ผันผวนน้อยกว่า SET Index เกินครึ่ง (5.97 เทียบ 12)
อย่างไรก็ดี การลงทุนใน prop fund ก็ยังมีความเสี่ยงให้ต้องระวังเช่นกัน เช่น 1) ความผันผวนที่ยังมีอยู่บ้างของราคาตลาด ซึ่งเป็นเรื่องปกติธรรมดาของการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ 2) การหยุดชะงักของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวสร้างรายได้ ทำได้กองทุนขาดรายได้ และ 3) การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปซึ่งจะทำให้ความน่าสนใจของกองทุนประเภทนี้ต่ำลง ซึ่งอาจเป็นผลให้ราคาหลักทรัพย์ลดลงได้
ทีนี้ เมื่อเราสามารถหาการลงทุนที่สร้างรายได้ได้อย่างไม่มีวันสิ้นสุด (ด้วยความเป็น Freehold) แถมยังมีความผันผวนของราคาต่ำ (เทียบกับหุ้นทั่วไปอย่างใน SET Index) ก็สามารถนำมาคำนวณจำนวนเงินต้น ที่เราต้องการ เพื่อใช้สร้าง Passive income ซึ่งสามารถดูตัวอย่างได้จากตารางด้านล่างนี้
บทความนี้ตั้งใจยกตัวอย่างว่า หากเรามีเงินก้อนอยู่จำนวนหนึ่งแล้ว เมื่อต้องการจะสร้าง passive income ที่ ให้ผลตอบแทนดี ไปชิว ๆ ค่อนข้างชัวร์ ไม่ต้องกลัวหมดอายุ จะทำได้อย่างไรบ้าง และจะได้ผลตอบแทนสักเท่าไร … ส่วนสิ่งที่บทความนี้ไม่ได้ครอบคลุมคือ การไปหาเงินก้อนนั้นมาให้ได้แต่แรก ซึ่งความจริงแล้ว ก็สามารถหาได้จากการทำงานประจำ การทำธุรกิจอื่น ๆ หรือการลงทุนที่ตื่นเต้นกว่านี้ในช่วงที่อายุเรายังไม่มาก
• ศึกษาข้อมูล prop fund และกองทุนอื่น ๆ ที่มีลักษณะคล้ายกัน ได้ที่นี่ http://marketdata.set.or.th/mkt/sectorquotation.do?language=th&country=TH&market=SET§or=PF%26REIT
• ศึกษาเบื้องลึกของการลงทุนใน prop fund ผ่านบทความ 5 ตอนจบ ได้ที่นี่ http://fundmanagertalk.com/investment-talk-property-fund/
http://thailandinvestmentforum.com/2015/09/13/finfree/
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น