อย่าริลงทุนคอนโด…หากยังไม่ได้อ่าน
หลายๆท่านอยากจะลงทุนคอนโด แต่กลับจมอยู่กับความกลัวต่างๆนาๆ จนไม่สามารถลงมือศึกษาให้เกิดความเชี่ยวชาญในการดูโครงการคอนโดเพื่อทำกำไรได้ โพสนี้เลยอยากจะนำเคล็ดลับจากเซียนผู้ที่ลงทุนในคอนโดมาแชร์ให้เพื่อนๆ เพื่อเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อย
1. ทำเลแนวรถไฟฟ้า ถนนใหญ่ ยังคงได้เปรียบ สามารถปล่อยเช่าพนักงานได้ง่าย ข่ายต่อก็คล่องตัว
2. ห้องใหญ่ ชั้นสูง สามาถปล่อยเช่าหรือขายได้ง่ายกว่า
3. เลือกโครงการที่มีชื่อเสียง ดูจากผลงานในการสร้างก่อนหน้า ว่าสามารถปิดโครงการเรียบร้อยดีหรือไม่
4. หากจะปล่อยเช่า เลือกลูกค้ากลุ่มคนทำงานหรือคนต่างชาติ และทำสัญญาระยะยาว จะปวดหัวน้อยมาก
5. หลีกเลี่ยงห้องที่แดดส่งตอนบ่าย เพราะจะร้อนมากตอนกลางคืน ราคาก็จะถูกกว่า หาคนเช่ายากกว่า ทิศที่ดีที่สุดคือ
5.1 ทิศใต้จะรับลมดีมาก เกือบทั้งปี แอร์แทบไม่ต้องเปิด ลมเย็นสบาย แต่ตอนบ่ายแดดจะส่องเข้าห้องบ้าง
5.2 ทิศเหนือเพราะเป็นทิศที่ไม่มีแดดส่องตลอด และรับลม 4 เดือนใน 1 ปี
5.3 ทิศตะวันออก จะรับแดดตอนเช้า เหมาะสำหรับคนนอนตื่นสายจะมีแดดมาคอยปลุก แต่ใกล้เที่ยงแดดก็หมดแล้ว ห้องไม่ร้อนอบอ้าว
5.4 ทิศตะวันตก เลี่ยงไว้เป็นดี พระอาทิตย์ตกตอนหกโมงหน่อยๆ คุณก็ได้เห็นพระอาทิตย์ตกดินกันเลย แดดบ่ายนี่ร้อนระอุมาก ส่องผนังห้องจนร้อน เปิดแอร์ก็เปลืองไฟ
6. ยิ่งสูง วิวยิ่งสวย ยิ่งขายง่าย ปล่อยเช่าคล่องกว่า
7. ดูว่ารอบๆโครงการมีที่ว่างไหม หากมีอย่าซื้อห้องทิศนั้น เพราะในอนาคตอาจมีอีก 1 ตึกมาบังวิวห้องเรา
8. ไม่จำเป็นอย่าซื้อห้องชั้นเดียวกับสระว่ายน้ำ เพราะจะเสียความเป็นส่วนตัวไป
9. ใกล้ลิฟท์+ใกล้บันได ราคาจะถูกกว่า เพราะความเป็นส่วนตัวน้อยกว่า
10. ทำกำไรจากการปล่อยเช่า เช่นส่งแบงค์ 10,000 แต่ปล่อยเช่าได้ 12,000 ก็จะมีเงินส่งแบงค์และยังได้กำไรจากค่าเช่าอีก
11. ทำกำไรจากการขายใบจอง ราคาก็ตั้งแต่หลักหมื่นขึ้นไป แล้วแต่โครงการ
12. ทำกำไรจากการขายดาวน์ สมมุติ ผ่อนมาแล้ว 2 ปี 360,000 บาท + เงินดาวน์ 100,000 รวม 460,000 บาท สามารถขายดาวน์เอากำไร 600,000 บาท ทำให้ได้กำไรจากการขายดาวน์ และกำไรที่ได้จากการปล่อยเช่าด้วย
13. ในทำเลที่ดี ราคาก็ขยับสูงขึ้นไปอีกทุกๆปี ทำให้ขายได้กำไร
14. มนุษย์เงินเดือน สามารถกู้ซื้อคอนโดได้ง่ายมาก เพียงใช้ statement เงินเดือน
15. คอนโดอย่าแพงมาก ล้านต้นกำลังดี (กรณีกู้แบงค์) ถ้าผ่อนสามสิบปี จะส่งต่อเดือนไม่ถึงหมื่น (จะได้ไม่ต้องใส่เงินเพิ่มจากที่ผู้เช่าจ่าย เพื่อเอาไปส่งแบงค์ีอีกที)
16. ช่วงที่ยังอยู่ในโปรโมชันดอกเบี้ยถูก ซึ่งจะเป็นช่วงที่ได้กำไรมากที่สุด
17. รายได้จากค่าเช่าอย่างน้อยต้องพอค่าผ่อนคอนโด หรืออย่างน้อยค่าเช่าก็ต้องพอจ่ายดอกเบี้ย+ค่าส่วนกลาง ไม่เช่นนั้นภาระจะตกอยู่กับเรามากจนเสี่ยงเกิน
18. ว่างๆ ก็ลองออกไป survey ดูโครงการคอนโดดูก่อน ไม่จำเป็นต้องซื้อ ลองเปรียบเทียบโครงการ ข้อดีข้อเสียของแต่ละโครงการ
19. จำไว้ว่า ดูคอนโด 10 ห้อง จะมีดีอยู่ 1 ห้อง ดู 10 โครงการจะมีดีอยู่ 1 โครงการ เพราะฉะนั้นจงดูเยอะๆ
20. คิดแบบนักลงทุน ต้องเข้าใจธุรกิจการลงทุนในคอนโด ว่าการตลาด การหาคนเช่า การบริหารผู้เช่า การโพสขายห้อง ทำอย่างไร
21. ฝากห้องให้นายหน้าหลายๆเจ้า ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยขายหรือปล่อยเช่า
22. ผ่อนดีกว่าใช้เงินสดตัวเอง ดอกเบี้ยสามารถนำมาลดภาษีเงินได้ 100,000 บาท ได้ 3 เด้งเลย คือ ได้คอนโด, ได้กำไรจากค่าเช่า, ได้ลดภาษีเงินได้
23. แนวโน้มลงทุนคอนโดยังไปได้สวย เพราะอนาคตผู้คนจะใช้ชีวิตอยู่ใจกลางเมืองมากขึ้น ย่อมต้องการความสะดวกสบาย เดินทางโดย BTS, MRT ได้ไม่ต้องขับรถเจอรถติด สะดวกเวลาไปทำงาน ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ซึ่งทำให้คอนโดในเมืองได้รับความนิยมค่อนข้างมาก
24. ควรใช้สินเชื่อเคหะ (Housing Loan) เนื่องจากเป็นสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดที่ธนาคารจะปล่อยได้ หรือที่เรียกว่า MLR (Minimum Loan Rate)
25. โครงการที่มีเกิน 700 ห้องจะมีความหนาแน่นสูงเกินไป อาจมีจำนวน unit ที่ปล่อยเช่าเยอะ จนเกิดการแย่งชิงตัดราคากันมาก
26. ที่จอดรถหากมีไม่ถึง 60% ก็อาจทำให้เกิดปัญหาได้ เช่นต้องมาเข็น วนหาที่จอด ปัญหาเหล่านี้หากต้องเจอทุกวันก็ทำให้ผู้เช่าเหนื่อยใจจนอาจย้ายที่เลยก็เป็นได้
27. ส่วนกลางเช่น Loppy , ลิฟท์ , โถงบันได, คลับเฮ้าส์, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ซาวน่า หรือสวนสาธารณะ ก็เป็นอีกเงื่อนไขที่มีผลต่อการลงทุน หากโครงการหรู แต่ทำ Loppy ไม่หรู เวลาขายต่อก็จะยาก เพราะคนที่มาดูของจริง ไม่เกิดความประทับใจแรกพบ ส่วนกลางอื่นๆ เช่น พวกสระว่ายน้ำ fitness ก็ต้องทำออกมาให้สมกับราคาของโครงการ ยิ่งมีพื้นที่สวนกลางมาก ในราคาที่ไม่แพง ยิ่งคุ้มค่าการลงทุน (แต่อาจมีรายเดือนสูงสักหน่อย)
28. การซื้อคอนโดเราจะไม่ได้ดู ราคารวมของห้อง แต่จะหารพื้นที่เป็น ราคา/ตารางเมตร เพื่อเป็นการเปรียบเทียบ ความถูกแพง กับโครงการอื่นๆ
29. เงินดาวน์บางโครงการต้องจ่ายเป็นจำนวนสูงมาก เช่น 30 – 40 % บางโครงการจ่ายเพียง 15% ที่เหลือรอจ่ายวันโอน ซึ่งหากเราจ่ายเงินดาวน์น้อยโอกาสทำกำไรจากการขายต่อดาวน์ ก็จะสูง
30. ค่าเปลี่ยนสัญญา คือค่าปรับ หรือเงินที่ต้องจ่ายโครงการ หากเราจะขายดาวน์ต่อให้คนอื่น ซึ่งตามกฎหมายใหม่จะไม่มีแล้ว แต่เราต้องถามกับโครงการก่อนซื้อเพื่อความแน่ใจ (เพราะว่าเราในฐานะนักลงทุนก็ต้องการขายเพื่อทำกำไรอยู่แล้ว ส่วนนี้ก็เป็นต้นทุนอย่างนึง)
31. ยิ่งชั้นสูงก็ยิ่งแพง เพราะชั้นยิ่งสูงยิ่งวิวสวยกว่าชั้นล่าง โครงการจะปรับราคาเพิ่ม ชั้นละ 500 บาทต่อตารางเมตร บางโครงการบวก 1,000 บาทต่อชั้น ดังนั้นเราต้องชั่งน้ำหนักว่า ชั้นสูงคุ้มกว่าชั้นต่ำหรือไม่
UPDATED
32. หลีกเลี่ยงห้องที่อยู่ใกล้ห้องขยะ แม้โครงการจะมีประตูปิด หรือไม่มีกลิ่นเหม็น แต่เวลาขายต่อคนซื้อจะลังเลที่จะซื้อหากรู้ข้อมูลนี้
33. คอนโดเปิดขายใหม่ ยังไม่ได้ขึ้นโครงการ จะมีข้อดีในเรื่องของการเก็งกำไร เงินดาวน์ และมูลค่าของคอนโดที่จะเพิ่มขึ้นไปเมื่อเวลาผ่านไประหว่างการรอการก่อสร้าง
34. ห้องติดลิฟท์ ห้องติดพักขยะ แล้วก็ห้องไฟฟ้า อย่าเอาเลย คิดให้ดีก่อนตัดสินใจนะคุณๆ ทั้งหลาย วันๆคุณจะได้ยินเสียงคนเปิดปิดประตูมาทิ้งขยะ หรือเวลามาแก้ไขไฟฟ้าก็เพลินกันทีเดียว
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น