ผ่อนคอนโดด้วยค่าเช่าทำได้จริงหรือไม่

ท่ามกลางกระแสการมีอิสรภาพทางการเงิน การลงทุนในรูปแบบต่างๆ จึงเป็นประเด็นที่อยู่ในความสนใจ โดยเฉพาะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แลดูว่ามีความเสี่ยงต่ำ มีผลตอบแทนสม่ำเสมอ ในอัตราการตอบแทนที่สูง  จึงเป็นทางเลือกที่น่าจะเป็นคำตอบแก่การบรรลุเป้าหมายแห่งการเป็นอิสระภาพทางการเงิน  หนึ่งในรูปแบบการลงทุนซึ่งเป็นที่นิยมมากในยุคที่คอนโดมิเนียมผุดขึ้นทุกมุมเมืองก็คือการผ่อนคอนโดด้วยค่าเช่า  ซึ่งเท่ากับว่าผู้ซื้อนั้นแทบจะไม่ต้องเสียเงินของตัวเองเลย แต่ในที่สุดแล้วก็จะได้เป็นเจ้าของคอนโดด้วยการเก็บค่าเช่าจากผู้เช่ามาผ่อนคอนโด  แต่วิธีง่ายๆ สบายๆ ขนาดนั้นจะทำได้จริงหรือ?  ในเมื่อทุกการลงทุนมีความเสี่ยง  ดังนั้นการขาดทุน และล้มเหลวจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ปรากฎให้เห็นอย่างต่อเนื่องจากนักลงทุนที่ขาดความรู้ ความเข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเพียงพอ  DDproperty มีวิธีการลงทุนให้เช่าคอนโดมาบอกคุณ

 

   จากการศึกษาข้อมูลด้านความเป็นไปได้ด้านธุรกิจพบว่าการลงทุนซื้อคอนโดแล้วปล่อยเช่า จากนั้นนำค่าเช่ามาจ่ายเป็นค่าผ่อนนั้นเป็นรูปแบบทางธุรกิจที่มีความเป็นไปได้จริง  โดยคอนโดที่ลงทุนนั้นจะต้องมีลักษณะสำคัญ 3 ประการดังนี้

1. กำไรสุทธิจากการปล่อยเช่า

2. มีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

3. มีกระแสเงินสดทุกงวดค่าเช่าเป็นบวก

   ซึ่งทั้งหมดจะอยู่ภายใต้เงื่อนไขของกิจกรรม 3 ประการ  ในการดำเนินธุรกิจให้เช่าคอนโด  ได้แก่ การดำเนินงาน (Operating)  การลงทุน (Investing) และการเงิน (Financing)  โดยในกิจกรรมทั้ง 3 ประการนี้จะมีเป้าหมายที่ผู้ลงทุนจะต้องทำให้สำเร็จเพื่อให้ประสบความสำเร็จในการลงทุน ซึ่งก็คือการที่สามารถผ่อนคอนโดได้ด้วยค่าเช่าได้

การดำเนินงาน (Operating)

เป้าหมาย: การดำเนินงานจะต้องเกิดกำไร หรือกระแสเงินสดที่เป็นบวก

   ในการตัดสินใจลงทุนปล่อยเช่าคอนโดสักแห่งหนึ่ง นอกจากผู้ลงทุนจะต้องทราบรายรับทั้งหมดที่จะได้รับจากค่าเช่าแล้ว ผู้ลงทุนจะต้องทราบค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นทั้งหมดด้วย  ซึ่งรายรับและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมีดังนี้

 

กำไรสุทธิจากการดำเนินงาน = ค่าเช่าทั้งหมด – ค่าใช้จ่ายทั้งหมด 

   เมื่อรวมรายรับทั้งปีแล้วหักลบออกด้วยรายจ่ายทั้งปีแล้วจะต้องได้ตัวเลขที่เป็นบวก จึงจะหมายถึงมีกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน (Net Operating Profit)

ตัวอย่าง ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในอัตราค่าเช่า เดือนละ 22,000 บาท โดยมีค่าส่วนกลาง เดือนละ 1,400 บาท

กำไรสุทธิจากการดำเนินงานตลอดทั้งปี = (22,000 x 12) – (1,400 x 12)  

กำไรสุทธิจากการดำเนินงานตลอดทั้งปี = 264,000 – 16,800 = 247,200 บาท 

การลงทุน (Investing)

เป้าหมาย: อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน

   อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนนั้น ก็คือผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield) ซึ่งจะสัมพันธ์กับกำไรที่ได้จากการดำเนินงาน ซึ่งคำนวณมาจากค่าเช่าอีกทอดหนึ่ง  การที่อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนนั้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยนั้นจึงหมายถึงการที่ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ผู้ลงทุนได้รับนั้นมีมากกว่าดอกเบี้ยที่ผู้ลงทุนจะต้องเสียไป  ซึ่งทำให้คอนโดนั้นสามารถผ่อนตัวเองด้วยค่าเช่าได้   

ตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อคอนโดในราคา 3.3 ล้านบาท มีกำไรจากการดำเนินงาน 247,200 บาท จะมีผลตอบแทนจากการให้เช่า สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 6.5% ต่อปีหรือไม่

ผลตอบแทนจากการให้เช่า (%) = กำไรจากการดำเนินงานทั้งปี ÷ มูลค่าคอนโดที่ลงทุน

ผลตอบแทนจากการให้เช่า (%) = (247,200 ÷ 3,300,000) x 100 = 7.49%

   จะเห็นได้ว่าการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านี้มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน  ซึ่งตัวแปรสำคัญคือราคาของคอนโดที่ซื้อ และกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน

 

การเงิน (Financing)

เป้าหมาย: การมีกระแสเงินสดเป็นบวกในทุกงวด

   จากหัวข้อการดำเนินงานและการลงทุนที่ผ่านมานั้นทำให้ผู้ลงทุนทราบว่า หากมีการลงทุนไปแล้วจะได้รับกำไรจากการดำเนินงานและมีอัตราผลตอบแทนที่มากกว่าอัตราดอกเบี้ยซึ่งเป็นต้นทุนทางการเงิน  ซึ่งจะส่งผลมาถึงหัวข้อที่เราจะกล่าวถึงเป็นลำดับสุดท้าย  ที่จะพิสูจน์ให้เห็นว่าการลงทุนคอนโดปล่อยเช่านั้นสามารถอยู่ได้ด้วยตัวเองด้วยค่าเช่าที่เก็บได้โดยไม่พึ่งพาเงินจากผู้ลงทุนเลย สะท้อนผ่านกระแสเงินสดที่เป็นบวกในทุกงวด ซึ่งงวดในที่นี้หมายถึงช่วงเวลาหนึ่งเดือน หนึ่งรอบของการเก็บค่าเช่า ซึ่งเท่ากับหนึ่งรอบของการผ่อนสินเชื่อบ้านที่กู้มาเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมนี้  

   กระแสเงินสดเป็นบวก หมายถึงเงินที่เหลืออยู่ในแต่ละงวด  ตั้งต้นโดยค่าเช่าในแต่ละงวดแล้วหักออกไปด้วยค่าใช้จ่ายรายเดือน และเงินผ่อนคอนโดรายเดือนแล้วยังคงเหลือจำนวนเงินอยู่

กระแสเงินสดคงเหลือ = ค่าเช่า – (ค่าใช้จ่าย + จำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน) 

ตัวอย่าง ให้เช่าคอนโดเดือนละ 22,000 บาท โดยมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเดือนละ 1,400 บาท และผ่อนชำระสินเชื่อบ้านต่อธนาคารเดือนละ 19,800 บาท

กระแสเงินสดคงเหลือ = 22,000 – (1,400 + 19,800) = 800 บาท

   จากตัวอย่างจะพบว่าหลังจากนำค่าเช่าที่ได้รับต่อเดือน มาหักออกด้วยค่าส่วนกลางรายเดือนและเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านรายเดือนแล้วยังคงเหลือเป็นรายได้สุทธิอีก 800 บาท  ทำให้กระแสเงินสดจากการลงทุนในแต่ละงวดเป็นบวก  กล่าวคือผู้ลงทุนสามารถนำค่าเช่ามาผ่อนคอนโดแห่งนี้ได้ นอกจากนี้ยังมีรายได้เข้ามาทุกๆ เดือนอีกเดือนละ 800 บาท

   การลงทุนซื้อคอนโดมาเพื่อปล่อยเช่าและนำค่าเช่านั้นมาผ่อนคอนโดเป็นวิธีการลงทุนที่สามารถทำได้จริง  ภายใต้เงื่อนไขสำคัญ ดังนี้

1. รายได้จากค่าเช่าทั้งหมดจะต้องมากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมด

2. อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะต้องสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

3. ในแต่ละงวดค่าเช่าที่ได้เมื่อหักค่าใช้จ่ายและค่าผ่อนคอนโดแล้วจะต้องมีกระแสเงินสดเป็นบวก

   เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com