การลงทุนคอนโดให้เช่า เป็นอะไรที่ได้รับความสนใจมากทีเดียว โดยแนวทางการลงทุนที่เป็นกระเสอยู่ตอนนี้คือ "การลงทุนคอนโดโดยไม่ใช่เงินตัวเองแม้แต่บาทเดียว" ซึ่งทำได้โดยกู้เงินเต็ม 100% ของมูลค่าคอนโดจากธนาคาร ไม่ต้องใช้เงินตัวเองดาวน์ และปล่อยคอนโดให้เช่า โดยค่าเช่าที่ได้รับจะต้องเท่ากับหรือมากกว่าเงินที่ต้องผ่อนธนาคารในแต่ละเดือน ฟังดูเป็นแนวคิดที่ดีเลยใช่ไหมคะ ทั้งไม่ต้องลงทุนเงินตัวเองเลย ไม่ต้องผ่อนธนาคาร ได้กำไรจากค่าเช่า แถมยังได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีก
วันนี้เลยอยากจะมาชี้ให้เห็นถึงมุมมองอีกด้านหนึ่งนะคะ ว่าการกู้เงินมาลงทุน หรือ เรียกว่าการใช้ Leverage มีความเสี่ยงอย่างมากที่ไม่เราไม่อาจมองข้ามได้ค่ะ อย่างผู้จัดการกองทุนมืออาชีพที่บริหารกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังต้องมีการจำกัดว่าสามารถกู้เงินมาลงทุนได้เป็นอัตราส่วนเท่าไหร่ของมูลค่าสินทรัพย์ (Loan-to-Value หรือ "LTV") ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะกำหนดไว้ที่ไม่เกิน 80% เช่น ถ้ามูลค่าคอนโดอยู่ที่ 1 ล้านบาท ก็จะกู้เงินมากที่สุดแค่ 8 แสนบาทเท่านั้น
ทำไมถึงต้องกำหนดว่าจะใช้ Leverage ได้เท่าไหร่ด้วยล่ะ?
ที่ต้องกำหนดไว้ก็เพราะว่าเป็นการป้องกันความเสี่ยงในเวลาที่มูลค่าของสินทรัพย์ลดลง (Buffer) ลองมาดูตัวอย่างง่ายๆกันดีกว่าค่ะ สมมุติว่าเรามีเงิน 2 แสนบาท กู้เงิน 8 แสนบาท เพื่อมาซื้อคอนโดราคา 1 ล้านบาทนะคะ ในกรณีนี้เรามี Leverage Ratio ที่ 10:2 (หรือ 5:1) ซึ่งหมายถึง ในทุกๆ 10 บาทของมูลค่าสินทรัพย์ เราใช้เงินตัวเอง 2 บาท
ถ้าเวลาหนึ่งปีผ่านไป ราคาคอนโดเพิ่มขึ้นเป็น 1.1 ล้านบาท เราจะมองได้ว่า เราได้กำไร 10% ใช่ไหมคะ แต่จริงๆแล้วเราลงทุนเงินตัวเองแค่ 2 แสนบาทเท่านั้น แต่ได้กำไร 1 แสนบาท เท่ากับกำไร 50% เลย (ในกรณีนี้สมมุติง่ายๆว่าไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเงินกู้นะคะ แต่ในชีวิตจริงแล้วเราต้องเสียดอกเบี้ย การคำนวณกำไรต้องหักลบจำนวนดอกเบี้ยที่เราเสียด้วยค่ะ) เราจะเห็นได้ว่าการกู้เงินมาลงทุนสามารถเพิ่มผลตอบแทนจากเงินต้นของเราได้ทีเดียว (Leverage Enhance Return)
แต่ถ้าในทางกลับกันล่ะ มูลค่าของคอนโดลดเป็น 9 แสนบาท เท่ากับ เราขาดทุน 50% จากเงินลงทุนเลยทีเดียว คิดง่ายๆได้โดย มูลค่าคอนโด 9 แสนบาท หักลบหนี้ 8 แสนบาท เหลือเป็นส่วนของเราแค่ 1 แสนบาท (ถ้าคำนวณดอกเบี้ยเงินกู้เข้าไปอีก ก็คือขาดทุนมากกว่า 50% อีกค่ะ)
คราวนี้เราลองกลับมาดูที่แผนการลงทุนโดยไม่ใช่เงินตัวเองเลยสักบาทเดียวนะคะ คอนโด 1 ล้านบาท หากมูลค่าลดลงเหลือ 9 แสนบาท นั่นหมายถึง เรามีเงินกู้ที่ต้องคืน 1 ล้านบาทรวมดอกเบี้ย ในขณะที่คอนโดมีมูลค่า 9 แสนบาทเท่านั้น ต่อให้เราขายคอนโดได้ เราก็ยังเข้าเนื้อตัวเองอย่างน้อยหนึ่งแสนบาท
หลายๆคนอาจจะมองว่าถ้าเราไม่ขายคอนโดล่ะ เราก็ยังไม่ต้องรับรู้การขาดทุนนี้ (Unrealized Loss) ซึ่งก็ทำได้ค่ะ ถ้าเรายังมีผู้เช่าที่จ่ายเงินให้เราทุกเดือนไปผ่อนธนาคารได้ แต่ถ้าเกิดเราไม่มีผู้เช่าล่ะ กลายเป็นว่าเรามีมูลค่าหนี้ที่ต้องผ่อนชำระที่มากกว่ามูลค่าคอนโดของเราเสียอีก
นี่คือตัวอย่างง่ายๆ และสมมุติว่าราคาคอนโดลงมาแค่ 10% เท่านั้นนะคะ ในช่วงเวลาวิกฤต Subprime ของอเมริกาที่ผ่านมาในช่วงปี 2007-2009 มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวลงเกินกว่า 30% ทำให้ผู้กู้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ตัดสินใจที่จะไม่ผ่อนต่อ และให้ธนาคารยึดอสังหาริมทรัพย์ไป เนื่องจากมูลค่าหนี้ที่มีสูงกว่ามูลค่าหลักทรัพย์มาก ผ่อนต่อไปก็ไม่คุ้ม เท่ากับว่าเงินที่เราผ่อนไปแล้วก็เสียไปฟรีๆ แถมคอนโดก็โดนธนาคารยึดอีก
แต่ถ้าเราลงทุนเงินตัวเองสัก 4 แสนบาท ต่อให้ราคาคอนโดลดมา 30% เหลือ 7 แสนบาท เราก็มีภาระหนี้ที่ 6 แสนบาทรวมดอกเบี้ยเท่านั้น เราก็ยังอยากผ่อนต่อเพราะคอนโดมีมูลค่าสูงกว่าหนี้ที่เหลือ เราไม่อยากให้ธนาคารยึดคอนโดไป ถึงจะขาดทุนเงินดาวน์ไปแล้ว แต่เราไม่ได้มีหนี้มากกว่าสินทรัพย์ จะเห็นได้ว่าการลงทุนเงินตัวเองมากเท่าไหร่ เราก็จะมี Buffer รองรับการลดลงของมูลค่าคอนโดมากเท่านั้น
ในขณะที่การไม่ลงทุนตัวเองสักบาทเดียว หากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดลงแม้แต่นิดเดียว เราก็จะมีหนี้ทันทีนะคะ แทนที่จะเป็นการลงทุนที่ได้กำไร กลับมีหนี้เสียอีก เทียบกับการเล่นหุ้น (ที่ไม่ได้ Leverage หรือกู้เงินมาเล่นนะคะ) เราขาดทุนสูงสุดก็แค่มูลค่าพอร์ตเราเท่านั้น เราไม่ได้มีหนี้เพิ่ม Hedge Fund ที่โด่งดังในอดีตหลายกองที่ปิดตัวไปก็เพราะว่าการกู้เงินมาลงทุนอย่างมาก (Excessive Leverage) เมื่อผลการลงทุนไม่เป็นที่คาดหวัง ทำให้กองทุนมีหนี้มากมาย จนรัฐบาลต้องเข้ามาช่วยชำระหนี้ให้ก็มีค่ะ
เพราะแบบนี้แหล่ะค่ะ ผู้จัดการกองทุนมืออาชีพทั้งหลายถึงต้องมีการกำหนด LTV หรือ Leverage Ratio ในการจำกัดไม่ให้ใช้หนี้มากเกินไปในการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือสินทรัพย์อะไรก็ตาม เพราะกู้เงินมามากเท่าไหร่ เมื่อผลการลงทุนไม่เป็นตามที่คาดหวัง ความเสียหายก็เพิ่มขึ้นมากเท่านั้น (Leverage Multiply Loss)
หวังว่าบทความนี้จะนำเสนอมุมมองอีกด้านให้กับผู้ลงทุนเรื่องการกู้เงินมาลงทุนนะคะ ในสถานการณ์ที่ทุกอย่างดีไปหมด เป็นไปตามแผนทุกอย่าง การกู้เงินมาลงทุนจะช่วยเพิ่มผลตอบแทนการลงทุนได้มากขึ้น แต่ถ้าเมื่อเกิดเหตุการณ์ที่เราไม่ได้คาดคิดเกิดขึ้น ตามคำกล่าวในวงการการเงินว่า "When the music stops" การกู้เงินมาลงทุนจะสร้างหนี้ให้เราอย่างมากค่ะ
เพจ DD Healthymind ที่เป็นเพจที่ให้ความรู้ในเรื่องการลงทุนคอนโด ได้เคยพูดเรื่องการกู้เงินมาลงทุนไว้อย่างน่าสนใจเหมือนกันค่ะ https://www.facebook.com/DDhealthymind/posts/1641060196171750
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น